Mietrecht: Für die Zeit der Sanierungsarbeiten zahlt der Vermieter die Ersatzwohnung
Beseitigt der Vermieter einen Wasserschaden in einer Mietwohnung, so muss er dem Mieter eine Ersatzwohnung bezahlen, in die der Mieter für die Zeit der Sanierungsarbeiten gezogen ist. Das gilt auch für die Zeiten, in denen nach Abschluss der Arbeiten Trocknungsgeräte angeschlossen sind, die „nicht zumutbare Geräusche“ verursachen. Bei dem Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart. (AG Reutlingen,1 C 239/21)
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Kabel- TV in Mietwohnungen – Die Änderungen ab dem 01.Juli 2024
In den letzten Jahren hat sich das Seh- und Nutzungsverhalten der Verbraucher stark gewandelt, weg vom linearen Fernsehprogramm hin zum individuellen Streaming über schnelle Internetverbindungen. Um diesen Trends gerecht zu werden und den Kabelnutzern mehr Flexibilität zu bieten, hat der Gesetzgeber im Jahr 2021 Änderungen im Telekommunikationsgesetz und der Betriebskostenverordnung eingeführt. Ab dem 1. Juli 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen nicht mehr auf die Mieter umlegen, sondern nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Verteilernetzanlage und deren Wartung. Gleichzeitig wurde Vermietern ein Sonderkündigungsrecht für alte Verträge eingeräumt. Mieter haben nun die Möglichkeit, sich direkt mit Kabelnetzbetreibern zu versorgen, alternative Empfangsmöglichkeiten wie Internetfernsehen oder DVB-T zu nutzen oder komplett auf den klassischen Kabelanschluss zu verzichten.
Für Vermieter bieten sich Alternativen wie der Anschluss an das Glasfasernetz, wobei Bereitstellungsentgelte und Betriebskosten gegenüber den Mietern abgerechnet werden können. Allerdings ist Vorsicht geboten, um sicherzustellen, dass keine Konkurrenzschutzklauseln enthalten sind. Im Wohnungseigentum kann der Verwalter Kabelverträge kündigen oder Alternativen prüfen. Jeder Wohnungseigentümer kann auch die Installation eines Telekommunikationsnetzes mit hoher Kapazität verlangen. Es ist wichtig, rechtzeitig mit dem Verwalter zu kommunizieren und Entscheidungen an die Mieter weiterzugeben.
Die neue Grundsteuer
Die Grundsteuer wird neu geregelt, da die bisherige Berechnungsmethode auf veralteten Einheitswerten basierte, die als verfassungswidrig erklärt wurden. Die Neuregelung zielt darauf ab, die Bewertung der Grundstücke verfassungskonform zu gestalten, indem die bisherigen Steuermesszahlen gesenkt werden. Gemäß dem neuen Recht wurden die Grundstücke erstmals zum Stichtag 1. Januar 2022 bewertet. Zusätzlich können Gemeinden nun die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben, um Anreize für die Bebauung und Schaffung von Wohnraum zu setzen.
Verschiedene Modelle in den Bundesländern
Einige Bundesländer wie Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg haben sich für individuelle Grundsteuermodelle entschieden, die auf einfacheren Kriterien wie Grundstücksfläche und Gebäudefläche basieren und teilweise pauschale Faktoren für die Lage des Objekts im Stadtgebiet berücksichtigen. Diese Modelle sind weniger bürokratisch.
Das komplexeste Modell stammt vom Bundeskanzler und ehemaligen Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) und wurde unter anderem von Nordrhein-Westfalen übernommen. Dieses Modell zielt darauf ab, den Wert des Grundstücks und des Gebäudes genau abzubilden und verwendet dafür eine Vielzahl von Variablen wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistische Nettokaltmiete, Gebäudefläche, Gebäudealter und Mietniveaustufe. Die entsprechenden Formulare zur Erhebung der Grundsteuer sind sehr umfangreich und haben mit Ausfüllhinweisen eine Gesamtlänge von 70 Seiten.
Berechnung der Grundsteuer
Das Finanzamt bestimmt den Grundsteuerwert basierend auf den vorliegenden Informationen. Dieser Wert bildet die Grundlage für den Grundsteuermessbescheid, der ebenfalls vom Finanzamt ausgestellt wird. Anhand dieses Bescheids wird die örtliche Gemeinde ab dem Jahr 2025 den Grundsteuerbescheid erstellen. Die Höhe des Grundsteuerbescheids wird durch die Multiplikation der Grundsteuermesszahl mit dem Hebesatz bestimmt, den jede Gemeinde individuell festlegt. Es besteht die Möglichkeit, dass Fehler bei der Berechnung auftreten, insbesondere bei komplexen Modellen wie dem in Nordrhein-Westfalen angewandten Bundesmodell, das mit einer Vielzahl von Parametern arbeitet. Diese Fehler können potenziell zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Einspruch einlegen
Gegen den Grundsteuermess- und Grundsteuerwertbescheid kann ein Einspruch eingelegt werden. Dieses Rechtsmittel ist nur innerhalb eines Monats nach Erhalt der Bescheide möglich. Ein Muster zur Einlegung eines Einspruchs, das einige Argumente zur Verfassungswidrigkeit der Grundsteuererhebung enthält, wird zur Verfügung gestellt. Da die Situationen der Grundstücke variieren können, sollten im Rahmen des Einspruchs auch individuelle Fehler bei der Erhebung der Grundsteuer angeführt werden. Das Muster für den Einspruch enthält entsprechende Bereiche zur Erfassung dieser individuellen Fehler. Zudem sind die Aktenzeichen zu Klageverfahren gegen die Grundsteuer im Bundesmodell im Muster aufgeführt.
Heizen ab 2024!
Die Neuregelungen des GEG Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Für Eigentümer bedeutet dies zahlreiche Anforderungen und Neuerungen. Das kommt auf Eigentümer zu:
Ohne kommunalen Wärmeplan:
Mit kommunalem Wärmeplan:
Diese neuen Regelungen sollen den Umstieg auf umweltfreundliche Heizsysteme beschleunigen und die Nutzung erneuerbarer Energien vorantreiben, um die Klimaziele zu erreichen.
Mietrecht: Nachweis einer Wohnflächenvereinbarung erforderlich
Eine Mieterin kann keine Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten vom Vermieter verlangen, sofern keine verbindliche Vereinbarung über die tatsächliche Wohnungsgröße vorliegt. Im vorliegenden Fall fehlte eine Flächenangabe im Mietvertrag. Die Mieterin behauptete, dass der Vermieter mündlich eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern genannt habe, während sie jedoch nur auf 88 Quadratmetern lebe. Sie forderte vergeblich eine Erstattung von 12 Prozent der überzahlten Miete seit Vertragsbeginn. Obwohl im Falle fehlender ausdrücklicher Vereinbarung über die Wohnfläche eine "konkludente Wohnflächenvereinbarung" entstehen kann, wenn sich die Parteien vor Vertragsabschluss über die Wohnfläche geeinigt haben, konnte die Mieterin einen solchen Nachweis nicht erbringen (Amtsgericht Bonn, Aktenzeichen 203 C 33/21).
Eigentumswohnung: Selbst eine Regelung von 1968 kann von Bedeutung sein
Eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1968, die besagt, dass die Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Betriebskosten für den "Betrieb des Personenaufzugs" zu tragen haben, "sofern vorhanden", mit einer Ausnahme für Erdgeschoss-Wohnungen, bleibt auch dann gültig, wenn nach über 40 Jahren der Beschluss für den Einbau eines Aufzugs gefasst wird und erst zehn Jahre später erstmals Kosten dafür erhoben werden sollen. Selbst wenn die Formulierung in der Teilungserklärung als "sehr allgemein gehalten" betrachtet wird, muss sie angewendet werden. Es besteht keine rechtliche Grundlage für eine Kostenbeteiligung seitens der Erdgeschosswohnungen, und die Eigentümer dieser Wohnungen sind von den Aufzugskosten befreit. „Der Wortlaut der Teilungserklärung enthält keine Einschränkung hinsichtlich seiner Geltung, weder zeitlich noch sonst, etwa nach Art des Personenaufzugs“. (AG München, 1290 C 19698/21)
Zusammenfassung des Gebäudeenergiegesetzes und seiner Auswirkungen auf Hauseigentümer:
Einführung und Geltung:
Das neue Gebäudeenergiegesetz tritt mit Wirkung zum 1. Januar 2024 in Kraft.
Bestehende und ab 2023 neu installierte Heizungen:
Heizsysteme, die bereits existieren oder bis Ende 2023 eingebaut werden, können bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und gewartet werden, sofern es sich um Brennwert- oder Niedertemperaturkessel handelt. In anderen Fällen endet die Betriebsdauer nach 30 Jahren.
Anforderungen ab 2024:
In Neubauten müssen Heizanlagen mit einem Anteil von mindestens 65% erneuerbarer Energie installiert werden.
Bestehende Gebäude dürfen weiterhin Gas- und Ölheizungen verwenden, müssen jedoch ab 2029 schrittweise auf erneuerbare Brennstoffe umstellen. Der Mindestanteil an Biomasse oder Wasserstoff steigt kontinuierlich bis zum Jahr 2045 auf 100%.
Kommunale Wärmeplanung:
Städte und Gemeinden sind verpflichtet, Wärmepläne zu entwickeln.
Großstädte müssen dies bis spätestens 1. Juli 2026 tun, während andere Kommunen bis spätestens 1. Juli 2028 Zeit haben.
Nach Verabschiedung dieser Pläne müssen neu installierte Heizsysteme zu 65% erneuerbare Energien nutzen.
Erdgasheizungen und Wärmenetze:
Erdgasheizungen, die ab 2024 in Wasserstoffausbaugebieten installiert werden, müssen bis 2045 auf Wasserstoff umgerüstet werden.
Neue Heizungsanlagen dürfen ab 2024 nur installiert werden, wenn sie innerhalb von zehn Jahren an ein Wärmenetz angeschlossen werden.
Förderung von umweltfreundlichen Heizungen:
Es besteht die Möglichkeit, bis zu 70% der Kosten für die Installation umweltfreundlicher Heizsysteme zu fördern, wobei die Förderhöchstgrenze für Einfamilienhäuser bei 30.000 Euro liegt.
Vermieter können einen Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.
Etagenheizungen:
Nach dem Austausch der ersten Etagenheizung muss innerhalb von fünf Jahren entschieden werden, ob sie weiter betrieben werden soll. Andernfalls muss spätestens acht Jahre nach dem ersten Austausch eine Zentralheizung installiert werden.
Mietrecht: Wohnflächenvereinbarung muss belegt werden
Eine Mieterin hat keinen Anspruch auf Rückerstattung vermeintlich überzahlter Mieten von ihrem Vermieter, wenn keine verbindliche Vereinbarung über die tatsächliche Wohnungsgröße existiert. In diesem speziellen Fall fehlte eine konkrete Flächenangabe im Mietvertrag. Die Mieterin behauptete, dass der Vermieter mündlich eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern zugesichert hatte, sie jedoch nur in 88 Quadratmetern lebt. Sie verlangte eine Erstattung von 12 Prozent der überzahlten Miete seit Vertragsbeginn, jedoch erfolglos.
Es ist zwar möglich, dass in Abwesenheit einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnfläche ("konkludente Wohnflächenvereinbarung") zustande kommt, wenn sich die Parteien vor Vertragsabschluss auf die Wohnfläche geeinigt haben. In diesem Fall konnte die Mieterin jedoch keine solche Vereinbarung nachweisen (AG Bonn, 203 C 33/21).
Eigentumswohnung: Einem Balkonkraftwerk / Mini PV-Anlage muss die Mehrheit zustimmen
Ein Wohnungseigentümer besitzt keinen automatischen Anspruch auf die Zustimmung seiner Mitbewohner zur Installation eines Balkonkraftwerks. Die Genehmigung hängt nicht allein von der möglichen Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes ab. Wenn der Mieter eines Wohnungseigentümers eine solche Anlage an seinem Balkon angebracht hat, haben die anderen Miteigentümer das Recht, einen Beschluss zu fassen, der die Demontage der Anlage vorschreibt.
Das Wohnungseigentumsgesetz stelle eine „Veränderungssperre“ dar und solle nicht „veränderungswillige Eigentümer“ unterstützen. In der Anlage liege eine „relevante nicht unerhebliche Beeinträchtigung“. (AG Konstanz, 4 C 425/22)
Modernisierung: Eine Grundrissvergrößerung ist eine Vertragsänderung
Wenn ein Vermieter beabsichtigt, eine bestehende Loggia in einen Wintergarten mit Glasfront umzubauen und Vorsatzbalkone anzubauen, handelt es sich hierbei nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine wesentliche "Veränderung des Vertragsgegenstands". Eine solche Maßnahme führt nicht lediglich zur nachhaltigen Steigerung des Gebrauchswerts der Mietimmobilie, sondern vielmehr zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnung, einschließlich Veränderungen im Grundriss und der Wohnfläche. Infolgedessen ist der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet, dem Vorhaben zuzustimmen, wie es bei ordnungsgemäß durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen in der Regel der Fall ist. Die beabsichtigten Veränderungen würden eine völlig neue Fläche schaffen (AG Göttingen, 26 C 93/21).
Verbot von Gas- und Ölheizungen kommt
Das geänderte Gebäudeenergiegesetz (GEG) - Was bedeutet der vorliegende Entwurf zur Änderung des GEG?
Gemäß dem vorliegenden Gesetzentwurf verbietet die Bundesregierung ab dem 1. Januar 2024 den Einbau von reinen Gas- und Ölheizungen. Stattdessen wird die Verwendung von Heizungen mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zur Pflicht. Diese Änderung wird in den kommenden Jahren Millionen privater Eigentümer finanziell stark belasten.
Obwohl der vorliegende Gesetzentwurf eine technologieneutrale Umsetzung der Pflicht suggeriert, haben die Eigentümer in der Praxis kaum eine Wahlfreiheit. Aufgrund technischer Barrieren und gesetzlicher Einschränkungen bleibt oft nur eine Lösung: die Installation einer Wärmepumpe. Für ältere Gebäude ist häufig nur eine noch kostspieligere hybride Lösung mit Wärmepumpe und Gas- bzw. Ölheizung technisch realisierbar.
Die hohen Investitionskosten werden viele Hausbesitzer überfordern, da im vorliegenden GEG-Entwurf kein Anspruch auf Förderung festgeschrieben ist.
Zusätzlich fehlen alternative Optionen, um das angestrebte Ziel zu erreichen, sowie notwendige Härtefallregelungen für Bestandsgebäude.
Angesichts des überwiegend fossilen Brennstoffmixes im deutschen Stromnetz (Anteil erneuerbarer Energien 2022: 46,2 Prozent) und in den Fernwärmenetzen (Anteil erneuerbarer Energien 2022: 20 Prozent) könnten längere Übergangszeiten oder alternative Maßnahmen dem Klimaschutz dienlich sein, solange diese Energiequellen noch vorrangig auf fossilen Energieträgern basieren.
Verbot von Gas- und Ölheizungen kommt
Das geänderte Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Die Einführung eines Verbots für Gas- und Ölheizungen steht bevor. Die Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurde am 19. April 2023 vom Bundeskabinett gebilligt. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) und Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) haben den Gesetzesentwurf vorgelegt, der ab 2024 schrittweise das Verbot von Öl- und Gasheizungen vorsieht. Ursprünglich war die Neuregelung für 2025 geplant, wurde jedoch um ein Jahr vorgezogen. Die Regierung hat einige Änderungen am ursprünglichen Entwurf versprochen und den offiziellen Prozess zur Inkraftsetzung des Verbots eingeleitet. Trotzdem gibt es weiterhin hitzige Debatten zu diesem Thema. Das Gesetz muss jedoch noch die Zustimmung des Bundesrats in drei Lesungen erhalten, bevor es in Kraft treten kann.
Haus & Grund verfolgt dieses Gesetzesvorhaben mit großer Skepsis. Das Ziel eines klimafreundlichen Wohnungsbestandes wird allgemein unterstützt. Allerdings stoßen derzeit die Klimaschutzpolitik der Bundesregierung im Bereich der Gebäude und die Realität aufeinander, was zu kontroversen Diskussionen führt.
Das Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum wird verlängert!
Anträge können auch im Jahr 2023 online über das NRW.Bank- Portal für ab dem Jahr 2022 erworbenes Wohneigentum gestellt werden, solange noch Geld im Fördertopf ist! Wer sich im Jahr 2022/ 2023 in NRW ein Haus, eine Wohnung oder ein Wohnbaugrundstück gekauft hat oder kauft, kann eine öffentliche Förderung in Höhe von 2% auf den Kaufpreis erhalten und bei der NRW.Bank beantragen.
Weitere Informationen finden Sie/ findet Ihr hier:
https://www.kundenportal.nrwbank.de/nrw-zuschuss-wohneigentum/#/
Was sich 2023 ändert - 2023 steht vor der Tür und bringt viele Veränderungen u.a. für Steuerzahler und Verbraucher mit. Ein Überblick!
Gas/ Strompreise:
Die Entlastung für private Haushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen mit einem Gasverbrauch unter 1,5 Millionen Kilowattstunden pro Jahr sowie für Pflegeeinrichtungen, Forschungs- und Bildungseinrichtungen, Unternehmen und private Haushalte kommt im März!
Durch die Gaspreisbremse wird der Preis für einen Kilowattstunde auf 12cent begrenzt, bei Fernwärme auf 9,5cent. Die Strompreise, die für private Verbraucher und kleine Unternehmen mit einem Stromverbrauch von bis zu 30.000 Kilowattstunden pro Jahr gilt, greift bei 40cent pro Kilowattstunde.
Für beide Preisbremsen gilt: es werden die Kosten für 80% des Jahresverbrauchs aus dem Vorjahr limitiert! Beide Preisbremsen sollen bis April 2024 gelten und greifen ab März 2023!
Wohngeld
Weil Mieten und Energiekosten immer weiter steigen, wird das Wohngeld ab dem 01.Januar 2023 um durchschnittlich rund EUR 190,00 pro Monat erhöht.
Gebäudeversicherung
Steigende Baukosten machen nicht nur den Erwerb von Wohneigentum teurer, sondern auch die Kosten für dessen Unterhaltung, wie beispielsweise die Gebäudeversicherung. Die Prämien steigen um durchschnittlich 15%.
Grundsteuer
Die Frist für die Einreichung der sogenannten Grundsteuer- Feststellungserklärung ist bis zum 31.Januar 2023 verlängert worden. Wer die Erklärung bis dahin nicht abgegeben hat, muss mit einem Bußgeld rechnen.
Umgekehrt können jene, die mit dem Bescheid des Finanzamtes nach der Erklärung nicht einverstanden sind, Einspruch einlegen. Dafür hat man einen Monat Zeit. Die Frist beginnt 3 Tage nach dem Datum auf dem Bescheid.
Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung soll bundesweit von Ende Oktober 2022 bis Ende Januar 2023 verlängert werden!
Dies entschieden heute die Finanzminister der Länder. Die aufwendige Erklärung hatte viele Betroffene vor große Herausforderungen gestellt. Vor einer Woche hatte noch nicht einmal jeder Dritte die Formulare ausgefüllt und online abgeschickt.
Können BK-Vorauszahlungen unterjährig angepasst werden?
Darf der Vermieter im Zuge der Steigerung der Energiekosten die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen anpassen? Was ist mit der Anwendung des § 560 Abs. 4 BGB?
Haus&Grund gibt Antworten auf die zentralen Fragen.
Können Eigentümer die Betriebskostenvorauszahlungen vor dem Hintergrund rasant steigender Energiekosten anpassen, um hohe Nachzahlungen ihrer Mieter zu vermeiden?
1.Können die Vorauszahlungen nur um den Betrag aus der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden?
Nein, auch zu erwartende Kostensteigerungen können berücksichtigt werden. Es ist eine Prognose über das Jahr anzustellen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht zulässig (BGH, vom 28.9.2011 - VIII ZR 294/10). Ist die Höhe der neu bestimmten Vorauszahlung unangemessen hoch, bleibt die Erklärung zwar wirksam, der Mieter schuldet aber nur einen angemessenen Betrag (Zehelein MüKo, 8. Auflage 2020, §560 Nr. 37)
2. Kann die Erhöhung der Vorauszahlung nur mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden?
Nein, die Abrechnung kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Dies gilt selbst dann, wenn das Abrechnungsjahr bereits abgelaufen ist und „Abrechnungsreife“ eingetreten ist, die Abrechnung aber noch nicht erfolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.5.2011 - VIII ZR 271/10). Der BGH begründet dies mit dem Sinn und Zweck des §560 Abs. 4 BGB. „Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter - angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.“ Es widerspricht diesem Zweck, wenn eine Anpassung verwehrt wird und es „deshalb bei (noch) weniger realistischen Vorauszahlungen bliebe.“
Die Anpassung kann aber nur für die Zukunft erfolgen, sie kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Sofern eine neue Abrechnung erfolgt, muss diese als Grundlage für eine etwaige Anpassung genommen werden. Das Anpassungsrecht auf Grundlage der vorherigen Abrechnung ist dann verwirkt.
3. Kann der Vermieter mehr als einmal pro Abrechnung von seinem Anpassungsrecht Gerbrauch machen?
Nein, die Vorauszahlungsanpassung kann nur einmal pro Abrechnung vorgenommen werden (Langenberg in Schmidt-Futterer, 15. Auflage 2022, §560 Rn. 55; Zehelein MüKo, 8. Auflage 2020, §560 Rn.30). Allerdings kann es weitere Anpassungen geben, wenn vertraglich vereinbart ist, dass der Vermieter angemessene Erhöhungen der Vorauszahlungen vornehmen kann (Zehelein MüKo, 8. Auflage 2020, §560 Rn.30). Gleiches gilt, wenn sich Mieter und Vermieter auf weitere Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.
Energiesparen für Eigentümer
Die Preise für Öl und Gas haben seit Monaten ein Rekordniveau erreicht und ein Ende der Preissteigerungen für fossile Energien ist nicht absehbar. Gleichzeitig steigen die Strompreise ständig, so dass auch die Eigentümer, die schon mit Wärmepumpen heizen, ein Interesse am Energiesparen haben, um Kosten zu senken.
Neben der Gasumlage von 2,4 Cent/Kilowattstunde zzgl. 7 % Mehrwertsteuer, die alle drei Monate angepasst werden kann, haben sich die Gaspreise ebenfalls schon jetzt erhöht. So liegen sie inzwischen in Düsseldorf bei über 0,30 Euro/Kilowattstunde brutto. Wer möchte dieser Preisspirale nicht entkommen? Meistens ist es, auch wegen der komplexen Förderanträge, schlicht unmöglich, das Heizsystem kurz- oder mittelfristig so umzustellen, dass keine fossilen Energien mehr verwendet werden. Trotzdem können Eigentümer vieles tun, um Kosten zu sparen und sich gleichzeitig etwas unabhängiger von den Preissteigerungen zu machen.
Spar-Tipp 1: Gleichmäßiges Heizen spart bares Geld
In allen Räumen des Hauses, die regelmäßig genutzt werden, sollte ungefähr die gleiche moderate Grundtemperatur herrschen. Wird diese Raumtemperatur nur um einen Grad abgesenkt, spart das bereits sechs Prozent Heizkosten ein. Gleichzeitig muss man jedoch ausreichend lüften, um Feuchtigkeit vom Kochen und Duschen abzuführen. Sonst drohen Schimmelschäden!
Spar-Tipp 2: Senken der Heizungs-Vorlauftemperatur
Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur des Heizwassers am Ausgang der Heizung in Richtung der Heizkörper. Je geringer die Vorlauftemperatur, umso mehr Energie lässt sich sparen. Durch ein schrittweises Absenken kann ausprobiert werden, wie hoch die beste Vorlauftemperatur ist, um die gewünschte Raumtemperatur zu erreichen.
Spar-Tipp 3: Hydraulischer Abgleich
Fachleute sprechen von einem hydraulischen Abgleich, wenn die Heizenergie gleichmäßig bei allen Heizkörpern im Haus ankommt. Allein diese Optimierung kann die Energiekosten massiv senken. Dies erfolgt durch Einbau spezieller Heizkörperventile / Strangventile, die so eingestellt werden, dass das Heizwasser nicht nur durch die an der Pumpe nächstliegenden Heizkörper fließt, sondern gleichmäßig durch alle Heizkörper im Haus.
Spar-Tipp 4: Einbau einer Hocheffizienzpumpe
In jedem Heizungssystem arbeitet eine Pumpe, die das Wasser durch das System leitet. Verschiedene Pumpenarten tun das unterschiedlich effizient. Während ungeregelte Pumpen immer die gleiche Menge Wasser fördern, passt sich eine Hocheffizienzpumpe an die im Haus jeweils notwendige Wassermenge an und erhöht oder senkt ihre Leistung.
Spar-Tipp 5: Entkoppeln der Heizung von der Warmwasserbereitung
Etwa ein Drittel der Heizkosten entsteht in der warmen Jahreszeit für die Warmwasserbereitung. Um die Heizung auch in dieser Zeit zu entlasten, bietet sich das vollständige Entkoppeln der Heizung von der Warmwasserbereitung an. Dazu können viele Heizungen vom Winter- in den Sommerbetrieb umgestellt werden. Durch den Einbau moderner elektrischer Durchlauferhitzer nahe der Verbrauchsstellen in Küche oder Bad kann die Heizung sogar ganz ausgeschaltet bleiben. Das spart deswegen Energie, weil bei vielen Heizungen große Speicherbehälter mit Warmwasser dauerhaft auf Temperatur gehalten werden. In diesen Speichern kühlt das warme Wasser aber nach einer gewissen Zeit auch ab, so dass es von der Zentralheizung nachgeheizt wird, ohne dass überhaupt ein Warmwasserverbrauch stattgefunden hat.
Dagegen erzeugt der Durchlauferhitzer nur dann warmes Wasser, wenn es tatsächlich gebraucht wird. Es fallen also keine sogenannten Bereitstellungsverluste an, auch nicht, weil warmes Wasser, um möglichst schnell an der Zapfstelle vorhanden zu sein, durch eine Zirkulationspumpe dauerhaft durch das Haus gepumpt wird.
Noch mehr Energie lässt sich sparen, wenn der Strom für den Durchlauferhitzer aus einer eigenen Solaranlage kommt, oder das warme Wasser mit einer thermischen Solaranlage erzeugt wird.
Entlastung beim Grunderwerb - Die Antragstellung wird ab dem 30. August 2022 möglich sein!
Wer sich im Jahr 2022 in Nordrhein- Westfalen ein Haus, eine Wohnung oder ein Wohnbaugrundstück kauft, kann eine öffentliche Förderung in Höhe von 2% auf den Kaufpreis erhalten und ab dem 30.August 2022 bei der NRW.Bank beantragen. Gefördert werden Kaufpreise bis EUR 500.000, es gibt also maximal EUR 10.000 Zuschuss. Bedingung ist, dass die Immobilie selbst genutzt wird.
Für diese Förderung stellt das Land NRW 400 Millionen Euro zur Verfügung. Wer die Förderung haben möchte, sollte sich möglichst schnell darum bemühen. Anlaufstelle ist die Website der NRW.Bank unter: www.nrwbank.de/zuschuss-wohneigentum
Mieterhöhungen mit Indexklauseln
Was erforderlich, was verzichtbar und wie letztendlich zu rechnen ist
Eine sich am Gesetzeswortlaut orientierende Indexmietklausel ist als Formularvereinbarung wirksam. Der Angabe eines Basisjahres im Mietvertrag bedarf es nicht. Die Mieterhöhung berechnet sich nach der Indexdifferenz zum Mietvertragsbeginn bzw. der Erhöhung davor und dem Indexwert des aktuellen Basisjahres zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung. Maßgebend ist der Monatsindex, nicht der Jahresindex. Die Mieterhöhungserklärung muss in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland
Stromkunden werden entlastet!
Mit dem Wegfall der EEG-Umlage werden Stromkunden erheblich bei den Energiekosten entlastet
Um die Stromkunden schnell von den stark gestiegenen Energiekosten zu entlasten, entfällt die EEG-Umlage ein halbes Jahr früher als im Koalitionsvertrag geplant. Damit die Entlastung zügig zum 1. Juli 2022 erfolgen kann, hat die Bundesregierung den entsprechenden Gesetzentwurf dem Bundestag Anfang März als sogenannte Formulierungshilfe zugeleitet. Der Bundestag hat das „Gesetz zur Absenkung der Kostenbelastung durch die EEG-Umlage und zur Weitergabe dieser Absenkung an die Letztverbraucher“ am 28. April beschlossen. Der Bundesrat hat sich mit dem Gesetz abschließend befasst. Es ist am 28. Mai in Kraft getreten.
Ab Januar 2023 wird die EEG-Umlage dann auf Dauer abgeschafft. Die Bundesregierung hat die große EEG-Novelle am 6. April mit dem „Osterpaket“ beschlossen. Der Wegfall der Umlage ist Teil der Entlastungspakete der Bundesregierung.
Stromlieferanten müssen Wegfall der EEG- Umlage an Stromkunden weitergeben. Mit dem Gesetz senken die Übertragungsnetzbetreiber (ÜNB) die EEG-Umlage zum 1. Juli 2022 von bislang 3,72 Cent pro Kilowattstunde auf null ct/kWh.
Damit sichergestellt ist, dass die Umlageabsenkung zu einer spürbaren Entlastung von Letztverbrauchern bei den Stromkosten führt, enthält das Gesetz Regelungen zur Weitergabe der Absenkung. Stromlieferanten werden in den jeweiligen Vertragsverhältnissen zu einer entsprechenden Absenkung der Preise zum 1. Juli 2022 verpflichtet.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Bundesregierung.de verfasst.
Wohnflächenvereinbarung
Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist nicht unverbindlich, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung, die bei mehr als 10 % Abweichung zu einem Mangel führt. Haben die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall aber eine abweichende Bedeutung beigemessen (hier: Einbeziehung von Kellerräumen), hat das Vorrang.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland
Die neue Heizkostenverordnung!
Neue Pflichten für Vermieter und Wohnungseigentümer
Weitgehend unbeachtet ist zum 1.12.2021 die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Grund für die Änderungen in der Heizkostenverordnung ist die EU-Energieeffizienzrichtlinie. Durch eine automatische Bereitstellung von Ablesewerten und schnellere sowie präzisere Abrechnungen soll mehr Energie eingespart werden. In der Praxis bedeutet das den flächendeckenden Umstieg auf funkbasierte Zähleinrichtungen. Das hat den Vorteil, dass für die Ablesung niemand mehr die Wohnung betreten muss. Dieser Umstieg betrifft nicht nur die altbekannten Heizkostenverteiler, sondern auch Wärmemengenzähler und Wasserzähler, sofern es sich um Warmwasserzähler handelt. Der Mieter soll dann zukünftig monatliche Verbrauchsinformationen erhalten, aus denen sich ergibt, wie sich sein Energieverbrauch für die Beheizung der Wohnung oder die Verwendung von Warmwasser entwickelt hat. Gleichzeitig erhält er Tipps zum Energiesparen, wenn sein Verbrauch höher liegt, als der Verbrauch eines vergleichbaren Nutzers in einer ähnlich großen Wohnung. Wie so oft liegt aber die Tücke im Detail. Hier haben wir einige Fragestellungen für Sie aufbereitet, um über die wesentlichen Änderungen der Heizkostenverordnung zu informieren.
Gilt die Heizkostenverordnung zwingend?
Die Regeln der Heizkostenverordnung sind zwingendes Recht, unabhängig davon, ob es sich um ein Mietshaus oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gehen allen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen (also Verträgen) vor. Ausnahmen bestehen nur für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. Eine Vereinbarung mit dem Mieter, wonach die Heizkostenverordnung nicht angewendet wird, ist also unwirksam. Weitere Ausnahmen bestehen nach § 11 der Heizkostenverordnung in Gebäuden, in denen ein Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/Quadratmeter/Jahr anfällt, die mit erneuerbaren Energien (zum Beispiel einer Wärmepumpe) oder mit Anlagen aus einer Kraft-Wärmekopplung beheizt werden oder in denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn Gebäude vor dem 1.7.1981 bezugsfertig wurden und der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann. Der § 11 enthält noch weitere Ausnahmen von der Heizkostenverordnung, die aber weniger relevant sind.
Wann müssen die Umstellungen bei welchem Ablesesystem vorgenommen werden?
Benutzt der Vermieter schon ein fernablesbares Ablesesystem für die Heizkostenverteiler, muss er für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1.1.2022 beginnen, monatliche Verbrauchsmitteilungen für den Mieter bereitstellen. Sollte der einzelne beauftragte Dienstleister hier noch nicht tätig geworden sein, sollte der Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft ihn entsprechend auffordern. Sind schon funkbasierte Systeme vorhanden, muss in der Regel nur ein Modul angebracht werden, welches die Daten der Heizkostenverteiler einsammelt und über ein Handysignal an die Zentrale der Abrechnungsfirma sendet. Diese erstellt dann aus diesen Daten die monatlichen Verbrauchsinformationen für die Nutzer. Das Handymodul ist batteriebetrieben, so dass kein Stromanschluss notwendig ist. Neuinstallierte Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein und fernablesbare Geräte, die nicht untereinander kommunizieren können, müssen bis zum 31.12.2031 durch interoperable Geräte ersetzt werden. Ist in dem Objekt noch ein nicht funkbasiertes System zur Ermittlung der Verbräuche vorhanden, muss dieses erst zum 31.12.2026 umgestellt werden. Das bedeutet, dass elektronische Heizkostenverteiler, die an der Heizung abgelesen werden oder sogenannte Verdunster noch weiter benutzt werden dürfen. Die Pflicht zum schnellen Handeln betrifft also all diejenigen, die schon jetzt funkbasierte Abrechnungssysteme benutzen.
Wie erfolgt die Information der Nutzer über ihre Verbrauchswerte?
Je nach Anbieter laufen die Verfahren unterschiedlich ab. Teilweise wird dem Mieter der Zugriff auf ein Webportal ermöglicht. Wenn neue Verbrauchswerte bereitstehen, erhält er eine entsprechende Nachricht auf sein Handy. Ein anderes Verfahren sieht vor, dass dem Mieter die jeweilige Verbrauchsinformation per Mail übersandt wird. Für alle die, die keine digitalen Zugänge besitzen, stellt diese Art der Verbrauchsinformation ein Problem dar. Eine Übersendung von monatlichen Verbrauchsinformationen per Brief ist nur teilweise geplant. Auf jeden Fall würden hierdurch erhebliche Kosten entstehen, die auf die Mieter zukommen. Darüber hinaus ergeben sich datenschutzrelevante Tatbestände. Der Vermieter muss grundsätzlich eine Einwilligung haben, die Daten des Mieters an die Abrechnungsfirmen weiterzugeben. Hierzu enthält die Heizkostenverordnung in § 6 b aber eine Ermächtigung zu Gunsten von Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften.
Was passiert, wenn die Heizkostenverordnung nicht eingehalten wird?
Der Mieter kann die Heizkosten kürzen. Dies ergibt sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. 15 % beträgt das Kürzungsrecht, wenn keine verbrauchsbasierte Abrechnung erfolgt. 3 % beträgt das Kürzungsrecht, wenn der Vermieter die Verbrauchsinformationen nicht monatlich bereitstellt. Weitere 3 % beträgt das Kürzungsrecht, wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung nicht fernablesbar ist. Die Kürzungsrechte greifen nicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Formulierung in dieser Ermächtigung, wonach die Datenverarbeitung nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen darf, entspricht allerdings nicht allen denkbaren Fällen. Schließlich beauftragt der Wohnungseigentümer, der eine Wohnung an einen Mieter vermietet, allenfalls den Wohnungseigentumsverwalter, nicht allerdings den Abrechnungsdienst. Dieser Fall ist also vom Wortlaut nicht umfasst.
Wer trägt die Kosten für die Funkablesung und die Verbrauchsinformation?
Grundsätzlich trägt der Mieter sämtliche Kosten, die durch die Änderung der Heizkostenverordnung eintreten. Sämtliche Kosten für die Abrechnung der Heizkosten sind nach § 2 Nr. 4 a der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbar. Ein Gebot der Wirtschaftlichkeit ist in der Heizkostenverordnung nicht festgelegt. ImGebäudeenergiegesetz, der Ermächtigungsgrundlage zur Heizkostenverordnung, ist im § 5 festgelegt, dass die Anforderungen und Pflichten der Heizkostenverordnung wirtschaftlich vertretbar sein müssen. Derzeit kalkuliert man für die monatlichen Verbrauchsinformationen in digitaler Form an den Mieter Kosten von ca. 6 Euro pro Jahr. Die neuen Regelungen in der Heizkostenverordnung sollen im Hinblick auf zusätzliche Betriebskosten evaluiert werden. Wesentlich teurer dürfte die Information der Mieter mittels Briefs werden, wenn ein Mieter oder Nutzer nicht digital erreichbar ist oder sein möchte. Neben dem Porto sind dann auch Verwaltungskosten und Druckkosten zu bezahlen. Genaue Preise stehen noch nicht fest. Der Verwaltungsaufwand dürfte sich aber sicherlich in einem Bereich von etwa 5 Euro je Brief und Monat bewegen. Ebenso wird es teurer, wenn einer der Heizkostendienstleister anbieten sollte, die Verbrauchswerte einer schon vorhandenen Funkausstattung einer Immobilie durch monatliche Anfahrten an die Immobilie zu übernehmen. Bis jetzt gibt es diesseitigen Wissens keinen Anbieter, der einen solchen Service anbietet, weil dies zu hohe Kosten verursachen würde und schon wegen fehlenden Personals nicht möglich ist. Es stellt sich in diesen Fällen die Frage, ob § 5 des Gebäudeenergiegesetzes, wonach aufgewendete Kosten zur Erfüllung der Heizkostenverordnung wirtschaftlich vertretbar sein müssen, bei einem möglichen Kürzungsrecht des Mieters wegen Fehlens der Verbrauchsinformationen hilft. Zum jetzigen Zeitpunkt kann dies aber nicht beurteilt werden. Zudem hilft diese Argumentation zur Wirtschaftlichkeit nicht weiter, wenn der jeweilige Dienstleister die monatliche Ablesung der Verbrauchswerte der Funkausstattung gar nicht anbietet oder schon gar keinen Preis nennt.
Was muss ich beachten, wenn ich auf eine nicht-Funkablesbare Ausstattung umstellen möchte?
Vor der Anmietung von neuen Erfassungsgeräten muss der Gebäudeeigentümer gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 der Heizkostenverordnung ein Beteiligungsverfahren durchführen. Die Nutzer sind vorab über die beabsichtigte Anmietung und die dadurch entstehenden Kosten zu informieren. Die Anmietung der Ausstattung der Verbrauchserfassung ist nur zulässig, wenn nicht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats seit Ankündigung widerspricht. Der Mieter hat die Anbringung fernablesbarer Geräte zu dulden (BGH VIII ZR 326/10). Eine Duldungspflicht zum Betreten der Wohnung des Mieters und zur Anbringung der Geräte wird nur ausgelöst, wenn eine ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme nach § 555 c BGB drei Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgt ist.
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Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt. Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.
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Mieterhöhung mit Mietspiegel
Wird eine Mieterhöhung durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet, muss dieser nicht beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Das Schreiben muss die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind. Die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter nicht in jedem Fall angeben. Bei einem Tabellenmietspiegel mit Spannen muss nur das einschlägige Mietspiegelfeld angegeben werden, nicht auch noch die Spanne.
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Gemeinschaftseigentum an Garagenplätzen
Sieht die Teilungserklärung keine Trennung der Instandsetzungskosten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an den Garagenplätzen vor, kann eine nur für die Garagenstellplätze angesammelte Rücklage aufgelöst und an die Inhaber der Garagenstellplätze ausgezahlt werden.
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Wegerecht
Das lediglich allgemeine, von einem konkreten Sicherungsbedürfnis losgelöste Interesse des Eigentümers, sein mit einem Wegerecht belastetes Grundstück einzufrieden, kann für sich genommen einen Anspruch gegen den dienstbarkeitsberechtigten Nachbarn, ein auf dem Weg an der gemeinsamen Grundstücksgrenze angebrachtes Tor nach jeder Durchfahrt zu schließen, nicht begründen. Vielmehr sind das Einfriedigungsinteresse des Eigentümers und das Interesse des Berechtigten an der ungehinderten Ausübung seines Wegerechts unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls gegeneinander abzuwägen.
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Modernisierungsankündigung
Eine Modernisierungsankündigung nach § 555 c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem dort angekündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es dagegen nicht. Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnanlage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555 c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31.12.2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisierung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Überlegungsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt geltende Fassung der §§ 555 c, 559 BGB Anwendung findet.
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Schönheitsreparaturen
Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung dekorieren, wie er will. Zurückzugeben ist sie aber in einer unauffälligen Farbe, jedenfalls wenn sie in neutraler Dekoration übernommen wurde. Die Rückgabe einer in neutraler Dekoration übernommenen Wohnung bei Mietende in einem Zustand, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird, stellt einen Verstoß des Mieters gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme dar, die Schadensersatzansprüche in Geld auch ohne vorherige Fristsetzung auslöst.
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Herausgabe der Verwalterunterlagen
LG Berlin, Urteil vom 13.10.2020, Az.: 85 S 2/19
Die Formvorschrift des § 23 Abs. 2 WEG dient der Vorbereitung der Wohnungseigentümer auf die Versammlung. Die Abwahl des Verwalters muss dagegen in der Einladung nicht angegeben werden. Mit Mehrheitsbeschluss kann die Gemeinschaft ermächtigt werden, den Anspruch der Gemeinschaft auf Herausgabe der Verwalterunterlagen geltend zu machen.
Die begehrte Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kommt nicht nur dem Verband, sondern auch den Wohnungs eigentümern selbst zugute. Der bloße Vortrag, nicht mehr in Besitz der Unterlagen zu sein, genügt nicht zur Darlegung der Unmöglichkeit der Herausgabe, wenn feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war.
Die Beklagten können von dem abberufenen Verwalter die Herausgabe der Protokolle der Versammlung verlangen, die dieser grundsätzlich dauernd aufzubewahren hat. Das gilt allerdings nicht, wenn die Protokolle ausschließlich elektronisch gefertigt, elektronisch unterzeichnet und bis zu einem inzwischen abgelaufenen Zeitpunkt digital vorgehalten wurden. Eine dauerhafte Aufbewahrungspflicht des Verwalters besteht nicht, insbesondere, wenn die entsprechende EDV-Datei nicht mehr vorliegt. Ein Nacherfüllungsanspruch, die Erstellung einer Jahresabrechnung betreffend, besteht nicht, wenn diese zwischenzeitlich von einem neuen Verwalter erstellt wurde.
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Corona-Pandemie I
OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, Az.: 5 U 1782/20
Staatliche Schließungsanordnungen im Rahmen der Corona-Pandemie begründen zwar keinen zur Mietminderung führenden Mangel, doch liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, die gem. § 313 Abs. 1 BGB zu einer dahin gehenden Vertragsanpassung führt, dass der Mieter für den Zeitraum der staatlichen Schließungsanordnung nur die Hälfte der vereinbarten Kaltmiete zu zahlen hat.
Corona-Pandemie II
OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021, Az.: 7 U 109/20
Die Corona bedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründet weder einen Sachmangel der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch Online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte, durch nicht verkaufte oder noch verkaufte Ware, zu berücksichtigen sind.
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Nachbarwand
Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer dadurch im Zweifel eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB. Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, so dass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 1 analog in Verbindung mit § 922 S. 3 BGB gegen den Eigentümer des von dem Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand. Ob und ggf. in welchem Maß die Wand zu dämmen ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang sie vor ihrer Freilegung die Funktion hatte, als Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen.
Dies ist nach den konkreten Umständen bei Errichtung der Wand bzw. der Teilung des Grundstücks zu beurteilen oder ggf. nach dem Zustand, den die Wand aufgrund einer gemeinschaftlichen Ertüchtigung durch die Nachbarn zuletzt aufwies. Der Anspruch des Nachbarn auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der durch einen Brand freigelegten gemeinsamen Giebelwand ist kein Ersatzanspruch im Sinne von § 86 Abs. 1 VVG. Er geht nicht auf die Gebäudeversicherung des Nachbarn über, wenn diese den durch den Brand an seinem Gebäude entstandenen Schaden reguliert.
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Schönheitsreparaturen
LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020, AZ: 9 S 18/20- Rückgabe mit offenen Dübellöchern und Latexfarben löst eine Schadenersatzpflicht des Mieters aus.
Viele Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam, sodass der Mieter keine Malerarbeiten schuldet. Die Wohnungsrückgabe hat aber so zu erfolgen, dass keine Schäden eine Weitervermietung verhindern. Zu derartigen Schäden zählen kräftige Latexfarben an den Wänden und nicht geschlossene Dübellöcher – so das Landgericht Wuppertal.
Der Fall
Die Mieter verlangten nach Rückgabe der Wohnung Rückzahlung der Kaution, Erstattung von versehentlich gezahlten Mieten und Zahlung eines Betriebskostenguthabens. Der Vermieter rechnete mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Malerarbeiten auf, nachdem er insbesondere vorprozessual die Verwendung von Latexfarben und die fehlende Beseitigung von Dübellöchern gerügt hatte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Kläger mit ihrer Farbwahl das Gebot der Rücksichtnahme verletzt hatten. Die Berufung war zum Teil erfolgreich.
Das Urteil
Das Landgericht Wuppertal bejahte grundsätzlich einen Schadenersatzanspruch des Vermieters, weil der Mieter immer verpflichtet sei, bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübellöcher zu verschließen, auch wenn diese während des Mietverhältnisses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs angebracht wurden. Die Beseitigungspflicht bestehe nicht nur bei einem atypischen Nutzerverhalten. Ebenso sei es hinsichtlich der kräftigen Latexfarben an den Wänden, denn der Mieter sei verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung wieder so herzurichten, dass normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten. Die Mehrkosten für die Renovierung im Vergleich zu normal durchzuführenden Schönheitsreparaturen seien hier auf 50 Prozent der Malerrechnung zu schätzen, insoweit sei die Klageforderung durch Aufrechnung des Vermieters erloschen. Ein Anspruch auf Ersatz von Mietausfall besteht nicht, da der Vermieter ohnehin wegen der unzulässigen Farbwahlklausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war.
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Keine Mietminderung bei falscher Flächenangabe
Keine Mietminderung trotz fehlerhafter Flächenangabe
Eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Mietfläche von mehr als zehn Prozent stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich einen Mietmangel dar und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Das Oberlandesgericht Dresden schränkt nun die Rechtsprechung auf solche Fälle ein, in denen die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.
Eine eventuelle Diskrepanz zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Mietfläche war in der Vergangenheit häufig Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. In der Vergangenheit hat der BGH in seiner Rechtsprechung an der Zehn-Prozent-Rechtsprechung festgehalten: Mieter können die Miete grundsätzlich rückwirkend mindern, wenn die vereinbarte Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche zu ihren Ungunsten abweicht. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden beschäftigte sich mit der Frage, ob dies auch für vertraglich ausgewiesene Mietflächen gelte, die das Mietobjekt lediglich beschreiben (Urteil vom 21. Oktober 2020, 5 U 1257).
Mietvertrag enthielt zunächst keine Flächenangabe
Im verhandelten Fall enthielt der im Oktober 2017 geschlossene Mietvertrag über ein Ladengeschäft im Unter-, Erd- und Obergeschoss keine Flächenangabe. Diesen Mietvertrag ersetzten die Parteien durch einen Vertrag vom 17. November 2017 über die Räume im Unter- und Erdgeschoss mit einer Flächenangabe von rund 320 Quadratmetern sowie einen Vertrag vom 20. November 2017 über die Räume im Obergeschoss mit rund 160 Quadratmetern. Ende 2018 wurde bemerkt, dass diese Quadratmeterangaben falsch waren. In der für sie ungünstigen Flächenabweichung sah die Mieterin einen Mietmangel und verlangte eine Mietabsenkung. Infolge der hieraus resultierenden Mietminderung sei es bis zum Dezember 2018 zu einer Überzahlung der Miete von 7.356,44 Euro gekommen.
Klägerin hat keinen Anspruch auf Mietminderung
Das OLG Dresden sah keinen Anspruch auf Mietminderung. Zwar berufe sich die Mieterin hinsichtlich der falschen Flächenangaben auf die Minderflächen-Rechtsprechung des BGH. Diese Rechtsprechung finde allerdings nur Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts diene und nicht lediglich dessen Beschreibung.
Nachträgliche Flächenangabe dient nur der Beschreibung
Schließlich sei der Mietabschluss durch Unterzeichnung des Mietvertrags im Oktober 2017, der keine Flächenangaben enthielt, zustande gekommen. Daraus folge, so das Oberlandesgericht weiter, „ohne jeden Zweifel …, dass darin keine Mietflächengröße als vertragliche Sollbeschaffenheit vereinbart wurde“. Erst im November 2017 wurde eine nachträgliche, das Objekt beschreibende Flächenangabe ergänzt, die aber keine vertragliche Vereinbarung zur Mietgröße darstelle. Im Ergebnis könne die Beklagte keine Mietminderung geltend machen.
Einzelfallentscheidung
Der hier vom OLG Dresden zu entscheidende Fall, ist eine Einzelfallentscheidung, dem ein atypischer Fall vorausgeht. Ob diese Aussage verallgemeinert werden kann und wie die Festlegung der Sollbeschaffenheit von einer Beschreibung abgegrenzt werden kann, ist offen. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung des BGH durch die differenzierte Betrachtung des OLG Dresden aufgeweicht werden kann.
Tipp
Die Fläche des Mietobjekts kann man in den Vertrag aufnehmen, muss man aber nicht. Es gibt nämlich kein Gesetz, wonach die Fläche einer Wohnung vereinbart werden muss. Auch für die Betriebskostenabrechnung ist eine Flächenangabe im Mietvertrag nicht unbedingt nötig. Denn dafür kommt es nicht auf die im Vertrag stehende Flächenangabe an, sondern auf die „tatsächlichen Flächenverhältnisse“ (BGH-Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17).
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Kaution
BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020, AZ VIII ZR 230/19
Vermieter kann sich aus Kaution bedienen
Mit seinem Urteil vom 28. Oktober 2020 (VIII ZR 230/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses streitige Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution aufzurechnen. Im gleichen Zuge entschieden die Richter, dass im Rahmen einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter eine aus der Betriebskostenabrechnung bestehende Schuld des Mieters verbindlich anerkannt werden kann. Dies verstoße nicht gegen § 556 Abs. 3 und 4 BGB.
Mieter und Vermieter einigen sich über Nachzahlung von Betriebskosten
Der Kläger war Mieter eines Studentenzimmers bei der Beklagten. In einem Vorprozess schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung und Herausgabe des Zimmers verpflichtete. Kurz vor der Räumung bat er jedoch, noch bleiben zu können. Daraufhin bot die Vermieterin an, mit der Zwangsräumung noch zwei Monate zu warten, sofern er für die Zwischenzeit eine Nutzungsentschädigung sowie ausstehende Strom- und Wasserkosten zahle.
Vermieterin verrechnet Nachzahlung mit Kaution
Dieses Angebot akzeptierte der Mieter und zog nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums aus der Wohnung aus. Die zugesagten Strom- und Wasserkosten beglich er allerdings nicht, woraufhin die Vermieterin die vom Mieter gezahlte Barkaution einbehielt. Der Mieter klagte daraufhin auf Rückzahlung der Kaution. Zu Unrecht, wie das zuständige Amtsgericht befand. Dieses wies die Klage ab und verurteilte ihn auf Widerklage des Vermieters sogar zur Zahlung der noch ausstehenden und nicht mit der Kaution verrechneten Restsumme aus den Strom- und Wasserkosten. Auch die Berufung des Mieters war nicht erfolgreich.
Bundesgerichtshof bestätigt Vermieterrechte
Der BGH gibt dem Vermieter recht. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die Aufrechnung mit den Strom- und Wasserkosten erloschen. Die zwischen Vermieter und Mieter geschlossene Vereinbarung während des Vorprozesses sei wirksam und müsse insbesondere nicht den geltenden formellen Anforderungen einer Abrechnung entsprechen. Es handele sich nämlich gerade nicht um eine solche, sondern um einen außergerichtlichen Vergleich. Zwar dürfe nicht zum Nachteil des Mieters von den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung abgewichen werden. Die Vorschrift hindere Mietvertragsparteien allerdings nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Dabei handele es sich nur um die Anerkennung einer konkreten Schuld.
Der Vermieter konnte die Gegenforderung geltend machen und aufrechnen. Die Möglichkeit, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer Barkaution durch Aufrechnung mit einer aus dem Mietverhältnis stammenden strittigen Forderung zu befriedigen, hatte der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 24. Juli 2019 bejaht und bestätigte dies erneut.
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Strenge Vorgaben für Baukosten und Vermietungszeitraum
Wer Mietwohnungen neu bauen und von der Sonderabschreibung profitieren möchte, muss seinen Bauantrag vor dem 1. Januar 2022 stellen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Vor zwei Jahren wurde die Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus von bis zu fünf Prozent pro Jahr für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten neuen Wohnraums eingeführt. Die Abschreibung kann im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden.
Bedingungen:
Nur Wohnungen bis zu einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro Baukostenobergrenze sind förderfähig. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden. Das muss auch bei einem zwischenzeitlichen Verkauf sichergestellt sein. Andernfalls muss der Steuervorteil zurückgezahlt werden. Zu berücksichtigen ist, dass eine Wohnung als neu gilt, wenn sie im Jahr ihrer Fertigstellung angeschafft wurde.
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Mieter müssen für ihre Heizkosten aufkommen - Sanierungsanreize steigen für Vermieter durch CO₂-Preis
Haus & Grund Deutschland fordert, dass Mieter nach der Einführung eines CO₂-Preises auf Gas und Heizöl weiterhin vollständig für ihre Heizkosten aufkommen müssen.
„Der CO2-Ausstoß beim Heizen wird ganz maßgeblich durch das Verbrauchsverhalten beeinflusst. Folglich muss der CO₂-Preis auch bei den Mietern ankommen“, erläuterte Verbandspräsident Kai Warnecke heute in Berlin. Die Praxis zeige immer wieder, dass nach energetischen Modernisierungen mehr statt weniger geheizt werde. „Die Nutzer haben schlicht den Eindruck, dass sie sich dann wohligere Temperaturen leisten könnten. Der Vermieter ist somit der falsche Adressat, um hier Verhaltensänderungen per CO₂-Preis zu bewirken“, gibt Warnecke zu bedenken. Er ergänzte, dass es mit der konsequenten Umsetzung der im Klimaschutzplan 2030 angelegten Maßnahmen bereits zu einer Überkompensierung der Mehrkosten bei den einkommensschwachen Mieterhaushalten kommen werde.
So werden Wohngeldbezieher ab diesem Jahr durch das Inkrafttreten einer CO₂-Komponente im Wohngeld entlastet, um soziale Härtefälle zu vermeiden. Zudem werden mit der geplanten Absenkung der Stromkosten alle Mieterhaushalte entlastet.
Argumenten, Vermieter hätten bei einer Umlagefähigkeit der CO₂-Kosten keine Sanierungsanreize, erteilte Warnecke eine Absage: „Die Anreize, in Heizsysteme ohne fossile Energien zu investieren, nehmen mit steigendem CO₂-Preis sogar zu. Je teurer das Heizen wird, umso weniger werden Mieter Wohnungen mit hohen Heizkosten nachfragen wollen. Vermieter müssen energetisch sanieren, um weiterhin am Markt bestehen zu können.“
Die Bundesregierung wäre laut Warnecke zudem gut beraten, würde sie einen Großteil der Einnahmen aus der CO₂-Bepreisung in Form einer Kopfpauschale an die Bürger zurückgeben. Davon würden einkommensschwächere Haushalte relativ stärker profitieren, weil sie im Schnitt weniger CO₂ verursachen als einkommensstarke Haushalte. Ergänzend könne der Staat einen Teil der höheren Miete nach Modernisierungen für die Mieter übernehmen.
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WEG-neu ab 1.12.2020
Reformiertes WEG-Gesetz gilt ab 1. Dezember 2020
Ein wesentliches wohnungswirtschaftliches Reformvorhaben der Bundesregierung, die WEG-Reform, tritt am 1.12.2020 in Kraft (BGBl. I 2020, S. 2187). Die neuen Vorschriften bringen für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderungen mit sich.
1) Sanierung und Modernisierung
Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden. Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Was genau hierunter zu verstehen ist, wird nicht festgeschrieben. Einem unter Geltung des jetzigen WEG angenommenen Zeitraum von 10 Jahren wird in der Gesetzesbegründung eine Absage erteilt. Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).
2) Anspruch auf zertifizierten Verwalter
Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation des Verwalters bleibt nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen. Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Durch eine Übergangsfrist für Personen, gelten die Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Verwaltern, die bereits über praktische Erfahrung verfügen, solle damit etwas Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen. Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.
3) Mehr Befugnisse für Verwalter
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu vor. Maßstab soll die Größe der Anlage sein. Der Gesetzesbegründung zufolge sollen je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der Maßnahmen gehören.
4) Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht
Die Eigentümer erhalten in § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst. Wichtig in der Corona-Pandemie: Einer teilweisen Online-Versammlung muss eine generelle Beschlussfassung zur Abhaltung dieser Versammlung vorhergehen. Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Der § 25 Abs. 3 WEG in der bisherigen Form wird gestrichen. Zudem wird die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu). Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen (§ 24 Abs. 2 WEG-neu). Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu). Allerdings können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.
5) Flexiblere Entscheidung über Kostentragung
Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht § 16 Abs. 2 WEG-neu vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.
6) Verwaltungsbeirat flexibler ausgestaltet
Wohnungseigentümer können zukünftig die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen. Die derzeit in § 29 Abs. 1 WEG enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt.
7) Einfachere Abberufung des Verwalters
Die Abberufung des Verwalters ist nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag. Aufgrund von Platzgründen können wir hier nur die wesentlichen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes darstellen. Alles weitere zur WEG-Reform können Sie einzelfallbezogen bei unseren Rechtsberatern oder in unseren informativen Seminaren erfahren.
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Herbst-Check gegen Schäden am Haus: Worauf es vor dem Corona-Winter ankommt
In Corona-Zeiten ist ein behagliches Zuhause wichtig wie nie. Damit das Heim unbeschadet und möglichst ohne große Reparaturen durch den Winter kommt, sollten Eigentümer ihre Häuser jetzt winterfest machen. Wir erklären, was dabei wichtig ist.
Die Corona-Pandemie wird in diesem Winter wohl viele Menschen in NRW mit Home-Office zuhause halten. „Wer in der Heizungsperiode viel zuhause ist, muss auch häufiger als sonst lüften, um Schimmelbildung in der Wohnung zu verhindern“, sagt Dr. Werner Fliescher. Der Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf empfiehlt regelmäßiges Stoß- bzw. Querlüften: „Am besten öffnet man die Fenster komplett für etwa fünf bis zehn Minuten, je nachdem, wie kalt es draußen ist.“ Zu kalt soll es in der Wohnung schließlich nicht werden.
„Wichtig ist: Sie entscheiden, wann Sie kalte Luft hereinlassen und wann nicht. Ein ständiger Luftaustausch durch undichte Fenster oder zugige Türen sorgt dafür, dass das Haus unnötig Wärme verliert und die Heizkosten steigen“, stellt Fliescher fest. Eigentümer sollten daher im Herbst die Fenster- und Türdichtungen überprüfen. Für eine energiesparende Beheizung sollten die Heizkörper vor der Winterperiode entlüftet werden. Wer einen Kamin oder Schornstein im Haus hat, sollte ihn vor dem Winter reinigen, damit er in der kalten Jahreszeit auch richtig zieht.
Das dient auch der Sicherheit: „Damit beugen Sie tödlichen Unfällen durch Kohlenmonoxid vor“, gibt Dr. Werner Fliescher zu bedenken. Der Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf ergänzt: „Wer mit Öl heizt, sollte den Heizölvorrat prüfen. Es ist ratsam, das Jahr 2020 mit einem möglichst vollen Tank zu beenden, denn ab Januar macht die CO2-Bepreisung den Brennstoff deutlich teurer.“ Aktuell seien die Heizölpreise dagegen wegen der Corona-bedingten Wirtschaftskrise günstig. Wer zusätzlich sparen möchte, kann vor dem Nachtanken mit den Nachbarn sprechen: Mit gemeinsamen Bestellungen lässt sich zusätzlich Geld sparen.
Auch Dach und Fassade sind einen prüfenden Blick wert: „Frostschäden an der Fassade oder am Dach verursachen teure Reparaturen. Deshalb sollte man mögliche Risse vor dem Winter finden“, sagt Fliescher. Er erinnert außerdem daran, die Außen-Wasseranschlüsse und Absperr-Wasserhähne im Haus zu schließen, um Frostschäden in den Leitungen zu verhindern. Ebenfalls wichtig: „Entfernen Sie Herbstlaub vom Dach und aus den Regenrinnen. In der nasskalten Jahreszeit können sonst Regenrinnen und Fallrohre verstopfen“, gibt Fliescher zu bedenken. Aufwand und Kosten dafür lassen sich begrenzen: Es gibt spezielle Dach- und Regenrinnengitter, die das Laub draußen halten.
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Förderzeitraum für Baukindergeld bis zum 31. März 2021 verlängert
Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat sieht vor, den bisher bis zum 31. Dezember 2020 befristeten Förderzeitraum für die Gewährung des Baukindergeldes um drei Monate bis zum 31. März 2021 zu verlängern. Hintergrund ist, dass Familien mit Kindern, die Baukindergeld beantragen, bestimmte Fristen einhalten müssen, um Anspruch auf die Förderung zu erhalten. Aufgrund der Coronapandemie können diese viele Antragsteller nicht einhalten und zum Beispiel ihre Baugenehmigung bzw. die Unterzeichnung des Kaufvertrages wie vorgesehen bis zum Jahresende 2020 erhalten. Die Antragsfrist für die Förderung endet unverändert am 31. Dezember 2023.
Im heute durch das Bundeskabinett verabschiedeten Regierungsentwurf zum Bundeshaushalt 2021 werden für die Verlängerung der Förderung Mittel übertragen, die dieses Jahr pandemiebedingt ungenutzt bleiben. Die Verlängerung des Förderzeitraums wird mit dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2021 wirksam.
Zum Ende August 2020 hatten rund 260.500 Familien das Baukindergeld beantragt. Dadurch sind Mittel in Höhe von rund 5,5 Milliarden Euro gebunden.
Vor allem junge Familien mit kleineren und mittleren Einkommen werden mit dem Baukindergeld unterstützt: ca. 86 Prozent der Anträge werden von Familien mit ein bis zwei Kindern gestellt, ca. zwei Drittel aller Antragsteller haben Kinder im Alter von unter sechs Jahren. Bei mehr als 60 Prozent der Familien liegt das durchschnittliche zu versteuernde Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro pro Jahr.
Mit dem Baukindergeld fördert das Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat, seit September 2018 den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern in Deutschland.
Familien können zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro Baukindergeld je Kind erhalten. Einen Antrag auf Baukindergeld können Familien stellen, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 (ursprünglich: 31. Dezember 2020), ihren Kaufvertrag unterzeichnet bzw. eine Baugenehmigung erhalten haben.
Für nicht genehmigungspflichtige Bauvorhaben gilt, dass der frühestmögliche Baubeginn zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021, liegen muss. Die Anträge müssen innerhalb von sechs Monaten nach Einzug in die geförderte Immobilie – online über das KfW-Zuschussportal gestellt werden.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom "Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat" verfasst
Was bedeutet die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8.7.2020 zu Schönheitsreparaturen für Vermieter?
Der Bundesgerichtshof hat erstmals am 18.3.2015 in grundlegenden Entscheidungen (VIII ZR 185/14 , ebenso am 22. August 2018 – VIII ZR 277/16) entschieden, dass Schönheitsreparaturen, also das Anstreichen und Tapezieren, von einem Mieter nur dann ausgeführt werden müssen, wenn die Wohnung seitens des Vermieters renoviert übergeben wurde oder dem Mieter für den unrenovierten Zustand der Wohnung ein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Selbst eine an sich wirksame Vereinbarung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach dieser Rechtsprechung unwirksam, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde oder kein angemessener Ausgleich vereinbart wurde. Eine unwirksame Vereinbarung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen führt nach der Rechtsprechung des BGH immer dazu, dass der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters regelmäßig auszuführen. Schließlich ist im § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt, dass der Vermieter die überlassene Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat, wozu auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört.
In seinen aktuellen Entscheidungen vom 8.7.2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat sich der Bundesgerichtshof mit diesen Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter befasst, weil die Mieter den Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in den Wohnungen aufgefordert haben. Der Bundesgerichtshof hat in den oben genannten Verfahren entschieden, dass sich in der Regel Mieter und Vermieter die Kosten des Malers teilen müssen. Schließlich erhalte der Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter eine frisch renovierte Wohnung, die vom Zustand her besser sei, als der Zustand der bei Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung. Der Vermieter kann vor Ausführung der Schönheitsreparaturen von dem Mieter einen entsprechenden Vorschuss nach Kostenvoranschlag des Handwerkers verlangen.
Was bedeutet das nun im Einzelnen für die Vermieter?
Sollte die Klausel zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam sein, weil sie nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2018 entspricht, ist der Vermieter verpflichtet, in gewissen Abständen die Schönheitsreparaturen für den Mieter auszuführen und hat gegen den Mieter in der Regel einen Anspruch auf hälftigen Ausgleich der Kosten. Der Vermieter kann für die aufzuwenden Kosten von dem Mieter einen Vorschuss verlangen. Der Bundesgerichtshof ging in den entschiedenen Fällen davon aus, dass Renovierungsbedarf bestand, weil die Mietverhältnisse bereits 14 bzw. 20 Jahre andauerten (üblicherweise beträgt das maximale Renovierungsintervall fünf Jahre). Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter dem Mieter zukünftig auch auffordern Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu dulden und dann anschließend die Hälfte der Kosten für die entsprechende Ausführung von dem Mieter zu verlangen.
Wurde im Mietvertrag die Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen und die Wohnung bei Mietbeginn renoviert überlassen oder ein angemessener Ausgleich für die bei Mietbeginn nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen vereinbart, so muss der Mieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen ausführen. Der Vermieter kann in solchen Fällen den Mieter auch auffordern die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen auszuführen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland
Mehrwertsteuer - Tipps für Vermieter
Ab dem 1.7.2020 sinkt der Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent auf 16 Prozent, um sich dann ab dem 1.1.2021 wieder auf 19 % zu erhöhen. Nun stellt sich die Frage, wie Vermieter mit dieser Entscheidung der Bundesregierung umgehen. Vornehmlich sind Vermieter betroffen, die gewerbliche Mietverhältnisse unterhalten. Nachfolgend sollen einige typische Fallkonstellationen und die bestehenden Möglichkeiten zur Lösung der Mehrwertsteuerumstellung beschrieben werden.
Dies soll nur einen allgemeinen, kurzen Überblick über Fallgestaltungen geben, die sich durch die befristete Abänderung der Mehrwertsteuerhöhe ergeben können. In Zweifelsfällen sprechen Sie Ihre Rechtsberater von Haus und Grund an.
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Auf dem Balkon Solarstrom erzeugen
Information über Stecker-Solaranlagen
Inzwischen sind günstige Solarmodule auf dem Markt, die man auf den Balkon stellen oder ans Geländer hängen und einfach in die Steckdose stecken kann. Ihr Strom fließt dann ins Netz der Wohnung und senkt die Stromrechnung. Dabei sollten Mieter und Vermieter aber einiges beachten – Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung gibt Tipps.
Wenn Mieter mit einer Stecker-Solaranlage selbst Sonnenstrom erzeugen wollen, brauchen sie dafür unter Umständen die Zustimmung des Vermieters. „Immer dann, wenn das Solarmodul das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert oder die sichere Befestigung einen Eingriff in die Bausubstanz nötig macht, muss der Vermieter seine Erlaubnis geben“, erklärt Dr. Werner Fliescher. Der Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf gibt außerdem zu bedenken: „Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann der Vermieter die Anbringung manchmal nicht erlauben, selbst wenn er persönlich nichts dagegen hat, weil die Eigentümerversammlung solch eine Veränderung ausgeschlossen hat.“
Vermieter können ihre Zustimmung außerdem an Bedingungen knüpfen. „Wir empfehlen Vermietern, eine Stecker-Solaranlage nur zu erlauben, wenn alle Arbeiten daran von einer Fachfirma erledigt werden und der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt, die im Zweifel für Schäden aufkommt, die durch die Anlage entstehen“, rät Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf. Ein Veto-Recht haben die Nachbarn: Werden sie durch Reflexionen der Solaranlage geblendet, können sie die Entfernung des Moduls verlangen.
Ein wichtiger Aspekt ist zudem die elektrische Sicherheit. „Eine Stecker-PV-Anlage darf man nicht einfach in jede Steckdose stecken“, sagt Fliescher. „Es ist eine sogenannte Energiesteckdose nötig. Die kann der Mieter sich von einem Elektriker installieren lassen.
Eine Erlaubnis des Vermieters dafür ist dann nötig, wenn bei der Montage in die Bausubstanz eingegriffen wird, weil zum Beispiel eine Leitung unter Putz gelegt wird.“ Außerdem muss das Stromnetz der Wohnung die Stromeinspeisung verkraften können. Wenn eine Aufrüstung nötig ist, muss der Vermieter zustimmen, ein Elektriker die Arbeiten ausführen und der Mieter die Kosten tragen.
Überschüssiger Strom aus dem Solarmodul fließt zurück ins öffentliche Netz – das geht mit einem Standard-Stromzähler nicht: „Mieter müssen zum Betrieb einer Stecker-PV-Anlage einen Zweirichtungszähler installieren lassen. Das können sie selbst beim Netzbetreiber in Auftrag geben, müssen aber auch die Kosten selbst tragen“, informiert Dr. Werner Fliescher. Um für den überschüssigen Strom eine Einspeisevergütung zu bekommen, muss der Mieter seine Solaranlage spätestens am Tag der Inbetriebnahme online bei der Bundesnetzagentur anmelden.
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Umfrage: Mietausfälle steigen in der Corona-Krise spürbar
Haus & Grund fordert Unterstützung für private Vermieter
In der Corona-Krise steigen die Mietausfälle spürbar. Das ergab eine repräsentative Civey-Umfrage im Auftrag des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland unter 1.003 Mietern im April. Danach geben 6,9 Prozent der Mieter an, wegen der Corona-Krise ihre Miete nicht mehr zahlen zu können. „Wir müssen davon ausgehen, dass die Ausfälle im weiteren Verlauf der Krise weiter zunehmen werden. So konnten 17,6 Prozent der befragten Mieter noch nicht abschätzen, ob sie ihre Miete weiterhin zahlen können“, erläuterte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Umfrageergebnisse.
„Die privaten Vermieter sind das Rückgrat des deutschen Mietwohnungsmarktes. Deutschland kann sich eine Destabilisierung an dieser Stelle nicht leisten. Deshalb brauchen wir jetzt schnell Unterstützung, denn die Vermieter müssen ihren Verpflichtungen weiter nachkommen können“, unterstrich Warnecke. Viele Vermieter, denen dies möglich sei, verhielten sich in diesen Wochen ihren Mietern gegenüber äußerst solidarisch und böten individuelle Lösungen an – ganz ohne staatliche Unterstützung. In vielen Fällen stünden sich jedoch finanzschwache Mieter und finanzschwache Vermieter gegenüber. „Für diese Fälle fehlt bislang jegliche Unterstützung, um mit einem blauen Auge durch die Krise kommen zu können. Hier gibt es akuten Handlungsbedarf für die Bundesregierung und den Bundestag“, betonte Warnecke.
Wie der Verband weiter berichtet, suchen die privaten Kleinvermieter in den vergangenen Wochen vermehrt Rat bei den Haus & Grund-Vereinen. Warnecke wies darauf hin, dass die Mitglieder sehr verunsichert seien. 57 Prozent der privaten Vermieter hätten nur eine Mietwohnung. Wenn hier die Miete ausfalle, seien die Probleme groß – zumal wenn sie selbst als Gastronom, Handwerker oder Freiberufler von der Krise betroffen seien. Zahlreiche Vermieter gingen zudem davon aus, dass viele Mieter auch nach der Krise nicht in der Lage sein werden, die ausgebliebenen Mietzahlungen nachzuholen.
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COVID-19-Pandemie: Große Verunsicherung bei privaten Vermietern
Mieten- und Wohnkostenfonds muss Liquidität sichern
Die COVID-19-Pandemie sorgt bei den 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern für große Verunsicherung. Das berichtete heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Unsere Vereine werden von ratsuchenden Eigentümern förmlich überrannt“, beschrieb Verbandspräsident Kai Warnecke die Situation.
In den vergangenen zwei Wochen hätten die knapp 900 Haus & Grund-Vereine über 20.000 Beratungen im Zusammenhang mit COVID 19 durchgeführt. Warnecke erneuerte seinen Vorschlag, jetzt zügig einen Mieten- und Wohnkostenfonds einzurichten, der im Notfall die Mietzahlungen übernehme. „So ein Fonds würde erheblich zur Marktberuhigung beitragen und zugleich Mieter schützen“, betonte Warnecke.
„Privat geht vor Staat. Das heißt, dass Mieter und Vermieter in den meisten Fällen bestrebt sein werden, mittels gemeinsamer Absprachen durch die Krise zu kommen. Doch wo das nicht gelingt und nicht gelingen kann, muss der Staat einspringen“, forderte Warnecke. Der krisenbedingte Liquiditätsausfall bringe nicht nur den privaten Einzelvermieter, sondern mittelfristig auch alle abhängigen Branchen, deren Unternehmen und Arbeitsplätze in Gefahr. Letztlich kann der staatlich verordnete Liquiditätsengpass den Immobilienmarkt massiv destabilisieren und viele Banken gleich mit gefährden. Diese stünden dann vor einem Teufelskreis aus Zwangsverkäufen, sinkenden Preisen und nicht mehr einzutreibenden Krediten.
Fakten über private Vermieter:
66 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von insgesamt 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten. Sie stammen aus allen sozialen Schichten. 39 Prozent sind Rentnerhaushalte, die dringend auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können. 14 Prozent der privaten Vermieter sind Freiberufler, Handwerker oder Gastronomen, die häufig auch im Hauptberuf durch die Corona-Krise in Schwierigkeiten geraten. Und 22 Prozent der privaten Vermieter haben ein durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen, das unterhalb des Medians der Bevölkerung liegt.
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Ein früher Tod
Wohnrecht und Pflegeverpflichtung im Kaufvertrag waren hinfällig (OLG Frankfurt/Main, Az.: 8 W 13/19)
Wer bei einem Immobiliengeschäft einen günstigeren Kaufpreis vereinbart und dafür dem Verkäufer im Gegenzug ein Wohnrecht einräumt und ihm Pflegeleistungen zugesagt hat, der muss auch im Falle eines sehr raschen, unerwarteten Todes des Veräußerers dessen Erben keine zusätzlichen Geldbeträge zukommen lassen. So hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Rechtsprechung geurteilt. (Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Aktenzeichen 8 W 13/19) Das Urteil im Detail
Der Fall:
So hatte sich das wohl keiner der Beteiligten vorgestellt. Knapp drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages für ein Haus verstarb der frühere Eigentümer. Der Kaufpreis war mit 10.000 Euro ausgesprochen niedrig gewesen, weil ein lebenslanges Wohnrecht (jährlich im Wert von rund 2.600 Euro) und eine Pflegezusage (jährlich im Wert rund 2.500 Euro) eingerechnet worden waren. Nichts davon konnte der Veräußerer noch in Anspruch nehmen. Seine Erben waren der Meinung, deswegen müsse es noch einen „Nachschlag“ finanzieller Art für sie geben.
Das Urteil:
Ein solchermaßen gestalteter Vertrag berge für alle Beteiligten gewisse Risiken, stellte das Gericht fest. Es sei stets ungewiss, wie lange ein Wohnrechtsinhaber lebe bzw. Pflege benötige. Das könne eventuell auch viele Jahre dauern. Gerade weil dies so sei, gebe es keinen Anlass für eine spätere ergänzende Vertragsauslegung. Die Erben gingen also in dieser Hinsicht leer aus.
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Mieterwechsel: Wohnungsübergabe nur mit Protokoll
Haus & Grund Düsseldorf rät Vermietern zur Umsicht beim Mieterwechsel
Beim Auszug aus der Mietwohnung gibt es oft Streit über Schäden. „Das lässt sich alles rechtlich sauber klären, wenn bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll aufgesetzt wurde“, sagt Dr. Werner Fliescher Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung.
Bei der Wohnungsübergabe an einen neuen Mieter sollten Vermieter in jedem Fall ein Protokoll anfertigen. „Vermieter und Mieter sollten nach der Besichtigung der Wohnung und vor der Schlüsselübergabe zwei identische Exemplare eines Übergabeprotokolls unterschreiben. Der Zustand der Wohnung sollte darin genau festgehalten werden.“ Das schützt Mieter vor ungerechtfertigten Forderungen und sichert zugleich gerechtfertigte Ansprüche des Vermieters ab.
„Nur wer später beweisen kann, dass der Mieter die Schäden verursacht hat, bekommt auch Schadenersatz“, warnt Fliescher vor teuren Renovierungskosten. Bei der späteren Rückgabe der Wohnung sollten Vermieter den seinerzeit im Protokoll festgehaltenen Zustand der Wohnung genau mit dem Ist-Zustand vergleichen. „Am besten macht man bei der Wohnungsübergabe auch Fotos“, rät Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf “außerdem ist es hilfreich, einen Zeugen zur Seite zu haben, mit dem man nicht verwandt oder verschwägert ist.“
Vier Augen sehen auch mehr als zwei – und genaues Hinschauen und Ausprobieren ist bei der Wohnungsübergabe wichtig. „Dichte Heizkörper und funktionierende Thermostate sind nur ein wichtiger Aspekt“, erklärt Fliescher. Funktionieren alle Lichtschalter, sind die Steckdosen unbeschädigt? Sind die Wasserhähne in Ordnung und läuft das Wasser auch richtig durch die Abflüsse ab? Sind Türen und Fenster leichtgängig, die Dichtungen intakt und die Schlösser funktionstüchtig? Gibt es Schäden am Fußboden? Sind alle Schlüssel vorhanden? Dr. Werner Fliescher erinnert: „Falls eine Einbauküche mitvermietet wird, sind die Möbel auf Schäden und Elektrogeräte auf Funktion und Sauberkeit zu prüfen.“
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So teuer wohnt NRW - Nebenkosten steigen stärker als Miete
Nebenkosten steigen stärker als Mieten
NRW-Wohnkostenbericht 2019 von Haus & Grund Rheinland Westfalen veröffentlicht
Wie entwickeln sich Mieten und Wohnnebenkosten in NRW? Der Landesverband Haus & Grund Rheinland Westfalen untersucht das jedes Jahr. Der Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung, Dr. Werner Fliescher, hat jetzt die Erhebung für 2019 vorgestellt: „Die Nebenkosten steigen weiterhin stärker als die Kaltmieten. Dabei machen die Energiekosten inzwischen die Hälfte der Nebenkosten aus.“
In Nordrhein-Westfalen zu wohnen war im vergangenen Jahr 1,3 Prozent teurer als im Vorjahr. Im Schnitt gaben Mieter 2018 in NRW monatlich 11,93 Euro pro Quadratmeter fürs Wohnen aus. Davon entfielen 3,65 Euro auf die Betriebskosten, was einem Plus von 1,33 Prozent entspricht. Die Nettokaltmieten kletterten dagegen nur um 1,29 Prozent auf durchschnittlich 7,35 Euro pro Quadratmeter. In 72 Prozent der untersuchten Mietverhältnisse gab es von 2017 auf 2018 keine Mieterhöhung. Wo es zu einer Mietanpassung kam, betrug diese im Schnitt 4,59 Prozent.
„Die steigenden Nebenkosten treffen dabei nicht nur Mieter, sondern auch selbstnutzende Eigentümer und damit jeden, der in NRW lebt“, erläutert Dr. Werner Fliescher die Zahlen aus dem neuen NRW-Wohnkostenbericht.
Den größte Kostenpunkt auf den Betriebskostenabrechnungen stellen die Kosten für die Wärmeversorgung dar: Heizkosten, Ausgaben für die Warmwasseraufbereitung, Wartungskosten für Heizgeräte und Schornsteinfeger machen zusammen 26 Prozent der Wohnnebenkosten aus.
Zweitgrößter Kostenpunkt ist die Stromrechnung: Der Stromverbrauch der Haushalte kommt inklusive Hausbeleuchtung und Allgemeinstrom auf einen Anteil von 24 Prozent an den Nebenkosten. „Das bedeutet: Die Hälfte der Betriebskosten entfällt auf die Energieversorgung“, fasst Fliescher zusammen. „Mieter und Eigentümer werden die beschlossene CO2-Bepreisung also deutlich zu spüren bekommen, auch wenn die Emissionszertifikate zunächst noch nicht sehr teuer sein werden. Sagen wir es ganz ehrlich: Der Klimaschutz macht das Wohnen teurer.“
Zugleich zeigt der NRW-Wohnkostenbericht, dass die privaten Eigentümer im Land kräftig in den barrierefreien und altersgerechten Umbau investieren. In der Vorjahreserhebung hatten 2,8 Prozent der Eigentümer angegeben, ihr Objekt barrierefrei oder altersgerecht umgebaut zu haben. In der diesjährigen Untersuchung waren es dagegen 7 Prozent. Insgesamt sind nunmehr 7,7 Prozent der untersuchten Wohnungen seniorentauglich. Der Anteil von Wohnungen, die über einen Aufzug erreichbar sind, kletterte dabei von 10,4 auf 11,7 Prozent.
Klimaschutz contra Wohnkosten: Die Politik hat es in der Hand „Neue Bauvorschriften waren dafür nicht nötig. Wir erleben einen demografischen Wandel, daher ist die Nachfrage groß und es gibt öffentliche Förderungen für barrierefreie Umgestaltungen“, erklärt Dr. Werner Fliescher den positiven Trend. Der Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf gibt allerdings zu bedenken: „Geld, das für die politisch gewollten Investitionen in Barrierefreiheit und Altersgerechtigkeit investiert wird, steht für energetische Modernisierungen nicht mehr zur Verfügung.“ Immer strengere Vorschriften zum Klimaschutz drohen nach Ansicht des Eigentümerverbandes Mieter wie Eigentümer finanziell zu überfordern. „Wir empfehlen daher, den Bürgern zwei Drittel der Einnahmen aus der CO2-Bepreisung zurückzugeben und ein Drittel für die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen zu verwenden“, sagt Dr. Fliescher.
Gerade auch Vermieter, die selbst nicht von erzielten Energieeinsparungen profitierten, müssten eine Förderung bekommen können. „Die privaten Kleinvermieter sind Garanten für stabile Mieten. Damit das so bleibt, brauchen Sie Unterstützung bei Investitionen in Klimaschutz“, ergänzt Dr. Fliescher.
Außerdem seien Entlastungen bei den Wohnnebenkosten wichtig: „Der NRW-Wohnkostenbericht zeigt: Rund 70 Prozent der stetig steigenden Nebenkosten sind durch politische Entscheidungen beeinflusst, vom Strompreis bis zur Grundsteuer“, stellt der Düsseldorfer Vorstand fest. „Die Politik hat es also in der Hand, den Anstieg der Wohnkosten zu bremsen.“
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Adventsdekoration: Wie viel ist in der Mietwohnung erlaubt?
Weihnachtliche Deko: Haus & Grund Düsseldorf gibt rechtliche Tipps
Wie jedes Jahr im Advent geht von vielen Wohnungen ein weihnachtliches Funkeln aus. Aber nicht jeder ist davon begeistert. Vor allem dann, wenn Nachbarn es mit der Deko übertreiben. Doch was ist erlaubt und was geht zu weit?
Etwas Dekoration gehört für viele zum Advent einfach dazu und das ist auch völlig in Ordnung. „Mieter und Eigentümer dürfen Wohnung, Fenster und Balkon, Garten oder Terrasse grundsätzlich so dekorieren, wie sie möchten“, sagt Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung. Eine Lichterkette am Fenster gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, solange sie nicht die Nachbarn mit grellem Blinken nervt oder ihren Schlaf stört. „Nur, wenn sein Grundstück direkt ausgeleuchtet wird oder wenn zu viele Lichterketten direkt in sein Schlafzimmerfenster strahlen, kann sich ein Nachbar beschweren“, ergänzt der Vorstandvon Haus & Grund Düsseldorf.
„Wer allerdings Duftkerzen im Treppenhaus aufstellt oder mit Zimtspray den Hausflur einnebelt, der nutzt das Gemeinschaftseigentum bestimmungswidrig“, zitiert Jurist Dr. Werner Fliescher ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (16.05.2003, Az.: 3 Wx 98/03). Sein Tipp: „Nachbarn sollten auch beim Thema Weihnachtsdekoration aufeinander Rücksicht nehmen.“ Unproblematisch sei ein Adventskranz an der Wohnungstür. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (10.11.2006, Az.: V ZR 46/06) gilt generell: Mieter dürfen Gemeinschaftsflächen im Haus wie etwa das Treppenhaus mitgestalten. Sie müssen dabei allerdings Fluchtwege frei halten und Behinderungen oder Belästigungen von Nachbarn unterlassen.
Wer die Fassade oder den Balkon dekorieren will, darf die Fassade dabei nicht beschädigen, muss die Deko aber zugleich sicher befestigen. Wenn dann auch die Nachbarn nicht gestört werden, ist die Deko in Ordnung. Problematisch wird es, wenn zum Beispiel eine lebensgroße Weihnachtsmann-Figur die Hauswand hochklettern soll: „Um solch eine Deko sicher anzubringen, muss man in die Fassade bohren. Das ist eine bauliche Veränderung, für die man die Zustimmung des Vermieters benötigt“, erinnert Dr. Werner Fliescher. Ist die Figur nicht ausreichend befestigt und fällt deswegen auf die Straße, haftet nämlich der Hauseigentümer für die Schäden.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Weiterer Eingriff in das Mietrecht verschärft Wohnraumknappheit
Private Eigentümer besonders betroffen
„Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschleunigt eine fatale Fehlentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt: Die Wohnungsnachfrage wird weiter angekurbelt, die Wohnraumknappheit in den Ballungszentren also weiter verschärft.“ Mit diesen Worten kommentierte Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, den Gesetzentwurf der Großen Koalition, der heute im Rechtsausschuss des Bundestages beraten wird.
Das Gesetz ist aus Sicht des Eigentümerverbandes die Fortsetzung einer Reihe vergeblicher Versuche, Wohnraummangel mit Mietenregulierungen statt mit Wohnungsbau zu bekämpfen. „Noch nie wurde das Mietrecht innerhalb kurzer Zeit so oft geändert. Völlig inakzeptabel und ganz offensichtlich planlos ist dabei, dass gar nicht abgewartet und evaluiert wird, ob und wie sich die einzelnen Regelungen auf die Wohnungsmärkte auswirken“, so Warnecke.
Private Eigentümer sind durch die geplante Ausweitung des Betrachtungszeitraums in besonderem Maße betroffen: Sie müssen mit der Miete sämtliche laufende Kosten – Instandhaltung, Bewirtschaftung, gesetzlich verpflichtende Modernisierungen und Kreditfinanzierung – tragen, profitieren dabei jedoch nicht von den Preisvorteilen, die große Wohnungsunternehmen aushandeln können. Kleinvermieter sind damit darauf angewiesen, die Mieten regelmäßig mit Hilfe der Mietspiegel anzupassen. „Wenn der Staat nun durch dieses Gesetz die Mietspiegel manipuliert, steigt die Gefahr, dass langfristig immer mehr private Vermieter die Vermietung aufgeben müssen“, warnte Verbandspräsident Warnecke.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Wer auf eigene Faust saniert, muss die Kosten tragen
Wer auf eigene Faust saniert, trägt auch dann die Kosten, wenn erstens eigentlich die Gemeinschaft zuständig gewesen wäre, zweitens die Maßnahme sowieso durchgeführt worden wäre und drittens der Eigentümer irrtümlicherweise davon ausging, dass er berechtigt sei. So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 254/17).
Der Fall
Ein Wohnungseigentümer tauschte 2005 seine einfach verglasten Holzfenster durch dreifachisolierverglaste Kunststofffenster auf eigene Kosten aus. So hatten es bereits viele Wohnungseigentümer der Anlage vor ihm getan in der Annahme, dass sie nach der Teilungserklärung zuständig seien und auch die Kosten selbst tragen müssten. Im Jahr 2012 entschied der BGH jedoch zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung, dass diese anders zu interpretieren sei: Der Austausch der Fenster sei unter dieser Auslegung schon immer Aufgabe der Gemeinschaft gewesen. Der nun betroffene Wohnungseigentümer verlangte daraufhin von der Gemeinschaft Rückzahlung der durch ihn aufgewandten Kosten.
Der BGH
Der Bundesgerichtshof erläuterte, dass Fenster nebst Rahmen nach ständiger Rechtsprechung zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Dies bedeute, dass grundsätzlich die Gemeinschaft für einen Austausch zuständig sei und auch die damit verbundenen Kosten zu tragen habe. Weichen Wohnungseigentümer per Vereinbarung davon ab, müssen sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Die konkrete Teilungserklärung enthalte jedoch keine vom Gesetz abweichende Regelung, so dass die Gemeinschaft zuständig sei. Trotzdem könne der klagende Eigentümer keine Erstattung der Kosten verlangen. Der BGH hat bereits in älteren Urteilen entschieden, dass einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vornimmt, grundsätzlich kein Ersatzanspruch zusteht. Bislang wurde von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht: Ein Ersatzanspruch kam zumindest dann in Betracht, wenn die durch den Wohnungseigentümer vorgenommene Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, die übrigen Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung also nicht anders hätten entscheiden können.
Diese Rechtsauffassung gibt der BGH mit seinem aktuellen Urteil auf. Gegen eine solche Ausnahme sprächen bereits die dadurch entstehenden Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten. Zudem bleibe den Wohnungseigentümern immer ein Gestaltungsspielraum, der ihnen durch eine eigenmächtige Entscheidung eines Einzelnen genommen würde. Insbesondere sei es Sache aller Wohnungseigentümer zu entscheiden, ob eine Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Maßnahmen ausgeführt oder welche Handwerker beauftragt werden.
Auch die Tatsache, dass der handelnde Eigentümer irrtümlich, nämlich aufgrund fehlerhaft ausgelegter Teilungserklärung, davon ausging, er wäre für den Austausch zuständig, steht der Auffassung nicht entgegen. Zwar bestand für ihn aufgrund des Irrtums kein Anlass, die übrigen Wohnungseigentümer mit der Sache zu befassen. Ein Kostenausgleich liefe jedoch den schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zuwider, die ihre private Finanzplanung nicht darauf einrichten müssen, dass sie für bereits in der Vergangenheit liegende, abgeschlossene und nicht beschlossene Maßnahmen einstehen müssen. Zudem sei es tatsächlich in der Praxis nur schwer abgrenzbar, wann ein irrtümliches Handeln und wann ein eigenmächtiges Vorgehen vorliege.
Obwohl im konkreten Fall eine Abgrenzung unproblematisch möglich sei, könne keine andere Bewertung erfolgen. Eine Ausnahme für „eindeutige“ Irrtumsfälle würde nämlich zu erneuten Abgrenzungsschwierigkeiten und Rechtsunsicherheiten führen.
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Beschränkte Rechte
Das gilt für Mieter einer Einliegerwohnung
Den Hinweis auf eine Einliegerwohnung sollten Interessenten ernst nehmen, denn hier haben Mieter nur beschränkte Rechte. Für Vermieter ist die Einliegerwohnung indes attraktiv.
Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnraummangel tun. Auch heute gibt es sie: zweite Wohnungen in einem Einfamilienhaus oder Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt. Die Gründe haben sich jedoch gewandelt.
Mittlerweile entscheiden sich manche Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Zwar steigen dadurch insgesamt die Kosten für das Haus, andererseits bekommt man die Mietwohnung für weniger Geld als beim Solo-Kauf.
Mit dem Einbau die Finanzierung erleichtern
"Über den Daumen geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50.000 und 100.000 Euro mehr als ein einfaches Einfamilienhaus. Dafür ist aber normalerweise keine neuwertige Mietwohnung zu bekommen", sagt die Hamburger Architektin Monica Tackenberg.
Nicola Kreutzer, Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf, erklärt einen weiteren Vorteil: "Außerdem haben Vermieter einer Einliegerwohnung das Mietrecht viel mehr auf ihrer Seite als ein normaler Vermieter. Das nimmt Sorgen vor endlosen Streitigkeiten mit dem Mieter."
Vermieter und Mieter leben enger zusammen
Auch wenn die Einliegerwohnung einen eigenen Eingang hat: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Zudem kann ohne einen qualifizierten Grund ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden.
"Während bei sonstigen Mietverträgen ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf für eine Kündigung vorliegen muss, kann der Vermieter bei einer Einliegerwohnung dem Mieter ohne besonderen Grund kündigen", sagt Fachanwältin Kreutzer. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Das regelt Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei plus drei, also insgesamt sechs Monate, bei bis zu acht Jahren neun Monate und bei längerer Mietdauer ein Jahr.
Voraussetzung: Vom Vermieter selbst bewohnt
Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf die Vorschrift zur erleichterten Kündigung bei der Einliegerwohnung berufen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall wirklich von selbst bewohnen gesprochen werden kann.
Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, kann er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az.: 11 S 76/82). Wenn der Vermieter hingegen seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, darf er nicht ohne guten Grund kündigen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde verfasst von Andreas Kunze, dpa, n-tv.de
Fatale Mietenpolitik wird fortgesetzt
Politik kaschiert eigene Fehler
„Die Große Koalition geht nun daran, die Fehler ihrer eigenen Wohnungs- und Mietenpolitik im Bund und in den Ländern zu kaschieren.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Beschlüsse des Koalitionsausschusses. „Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist ein fatales Signal an die Länder, weiterhin im wohnungspolitischen Dornröschenschlaf zu verharren. Statt für Wohnungsneubau zu sorgen, dürfen Städte wie Berlin jetzt weiter Investitionen verhindern“, sagte der Verbandschef.
Wie sehr die Politik ihren eigenen Fehlern hinterherlaufe, zeige die Absicht der Regierung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. „Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen doch nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt“, betonte Warnecke.
Weitere beabsichtigte Regelungen träfen insbesondere die privaten Kleinvermieter. Der Rückzahlungsanspruch bis 30 Monate nach Vertragsbeginn, wenn die vereinbarte Miete oberhalb der Grenzen der Mietpreisbremse liegt, wird nach Ansicht von Haus & Grund viele Vermieter weiter verunsichern. „Wir brauchen Ermunterung für alle, die Wohnraum vermieten wollen, nicht Verunsicherung“, betonte Warnecke. Dafür seien sie auch auf aussagekräftige Mietspiegel angewiesen. Doch auch dieses seit Jahrzehnten erfolgreich angewendete Instrument werde Stück für Stück zerstört. „Mit der Ausweitung des Betrachtungszeitraums für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre wird bei Weitem keine Marktmiete mehr abgebildet. Und viele Kommunen werden gar nicht das Geld haben, nun komplett neue Mietspiegel zu erstellen“, gab Warnecke zu bedenken.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Urteil: Verjährung Beseitigungsanspruch
Beseitigungsanspruch verjährt in drei Jahren - Selbst abschneiden darf man weiter, wenn Äste vom Nachbargrundstück herüberragen
Ein Grundstückseigentümer muss keine Einwirkung zum Nachbargrundstück dulden. Das gilt auch für Wurzeln und Äste eines Baumes. Dessen Eigentümer ist als Störer i.S.d. § 1004 BGB anzusehen, wobei der Anspruch gegen den Störer auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung in drei Jahren verjährt, wie jetzt der BGH entschieden hat.
Der Fall:
Die Äste des Baumes auf dem Nachbargrundstück ragten auf das Grundstück der Klägerin herüber. Sie verlangte von den Beklagten das Zurückschneiden des Baumes. Das Landgericht hielt den Anspruch für verjährt, da die Eigentumsstörung länger als drei Jahre angedauert habe. Die zugelassene Revision war erfolglos.
Das Urteil:
Der BGH meinte, der Anspruch auf Beseitigung der herüberragenden Äste nach § 1004 BGB sei verjährt. Es liege keine einheitliche Dauerhandlung vor, ebenso wenig eine fortlaufend wiederholte Störung, bei der der Unterlassungsanspruch jeweils neu entstehe. Der Anspruch auf Beseitigung entstehe vielmehr in dem Zeitpunkt, in dem die Eigentumsbeeinträchtigung infolge des Wachstums der Äste einsetze. Wenn der Nachbar den störenden Zustand länger als drei Jahre hinnehme, könne er die Beseitigung nicht mehr verlangen. Die Vorschrift des Nachbarrechtsgesetzes (in dem Fall Baden-Württemberg), wonach ein Anspruch auf Zurückschneiden der Verjährung nicht unterworfen sei, gelte nicht für den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB, für den eine Gesetzgebungskompetenz des Landes nicht bestehe.
Anmerkung:
Ob eine Störung durch herüberragende Äste eine Dauerstörung darstellt und deshalb ein Beseitigungsanspruch nicht der Verjährung unterliegt, war streitig. Das LG Krefeld (GE 2018, S. 824) hat das angenommen, ebenso das LG München (GE, S. 1567. Die entgegengesetzte Auffassung, Verjährung in drei Jahren nach erstmaliger Störung, hatte das LG Itzehoe vertreten (ZMR 2016, S. 503). Dem folgt auch der BGH. Die Rechtsprechung zur Verjährung von Unterlassungsansprüchen aus vertragswidriger Nutzung (Beschluss vom 16.6.2011, AZ:V ZA 1/11) oder wegen Eindringens von Sickerwasser durch eine bauliche Anlage auf dem Nachbargrundstück sei hier nicht einschlägig.
Der Unterlassungsanspruch entstehe nicht fortwährend neu, sondern einmalig mit dem Herüberwachsen. Dann nach Kenntnisnahme durch den Eigentümer beginne die Verjährung. Das betrifft freilich nur den Anspruch auf § 1004 BGB auf Beseitigung durch den Nachbarn, während das Selbsthilferecht nach § 910 BGB (Abschneiden von vom Nachbargrundstück eingedrungenen Zweigen und Wurzeln) davon nicht betroffen ist.
Es unterliegt nicht der Verjährung, weil es kein Anspruch i.S.d. § 194 BGB ist (§ 194 Abs. 1 BGB lautet: „Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung.“ Ein Anspruch auf Kostenerstattung für die Selbsthilfe ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Anspruch aus § 1004 BGB verjährt ist. Ein solcher Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag setzt voraus, dass ein durchsetzbarer (also nicht verjährter) Beseitigungsanspruch gegen den Nachbarn besteht. (BGH, Urteil vom 22.02.2019, Az.: V ZR 136/18)
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Antrag zum Abschluss eines Mietvertrages muss zügig angenommen werden
Verspätete Annahme gilt als neuer Antrag
1. Nach § 147 Abs. 1 BGB kann der gegenüber einem Anwesenden gemachte Antrag auf Abschluss eines Vertrages nur sofort angenommen werden. Das gilt auch, wenn er telefonisch erfolgt. Bei einem Abwesenden kann die Annahme nur bis zu dem Zeitpunkt erfolgen, in dem der Antragende eine Antwort „unter regelmäßigen Umständen“ erwarten darf (§ 147 Abs. 2 BGB).
2. Nach Ansicht des BGH (Urt. v. 24.02.2016 – XII ZR 5/15 – Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2016, 356) kann der Antragende bei einem gewerblichen Mietvertrag in der Regel davon ausgehen, dass der in Aussicht genommene Vertragspartner innerhalb von zwei bis drei Wochen die Annahme erklärt. Die Frist setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags an den Empfänger, dessen Bearbeitungsund Überlegungszeit sowie der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden. Sie beginnt daher schon mit der Abgabe des Vertragsangebots und nicht erst mit dem Zugang bei dem in Aussicht genommenen Vertragspartner. Zu den „regelmäßigen Umständen“ i.S. von § 147 Abs. 2 BGB gehören auch verzögernde Umstände, die der Antragende erkannte oder erkennen musste wie absehbare Urlaubszeiten oder Streik bei der Post. Ferner zählen dazu die Organisationsstruktur großer Unternehmen, die Erfordernisse der internen Willensbildung bei Gesellschaften oder juristischen Personen. Die Rechtzeitigkeit eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechte herleitet. Dabei erfolgt keine Beweiserleichterung.
3. Der Mietvertrag, der dem Urteil des BGH v. 24.02.2016 – (a.a.O.) zugrunde liegt, betrifft ein Grundstück, auf dem ein Mobilfunkanbieter eine Mobilfunkantenne errichten will. Der BGH verneint in diesem Fall die rechtzeitige Annahme des Vertragsangebots, da zwischen der Abgabe am 09.12.2003 und der Annahme am 28.01.2004 insgesamt 51 Tage lagen. Bei diesem Zeitraum liegt auch unter Berücksichtigung der Weihnachtsfeiertage und der Urlaubszeit vom 20.12.2003 bis zum 06.01.2004 keine rechtzeitige Annahme vor.
4. Nach § 148 BGB kann derjenige, der einen Antrag zum Abschluss eines Mietvertrags macht, eine Frist zur Annahme bestimmen. Darüber hinaus kann auch einvernehmlich eine Frist festgelegt werden. Sofern die Annahmeerklärung verspätet erfolgt, gilt sie als neuer Antrag (§ 150 Abs. 1 BGB). Die Annahme dieses neuen Angebots bestimmt sich gegenüber einem Abwesenden nach § 147 Abs. 2 BGB).
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Böse Überraschung: Eigentum ist weg, Vermieter bleibt man dann trotzdem!
Veräußerung an den Miteigentümer entlässt den Verkäufer nicht aus dem Mietvertrag
Zum Schutz des Mieters bestimmt § 566 BGB, dass bei Veräußerung an einen Dritten dieser in den Mietvertrag eintritt. Das gilt bei der Übertragung des Miteigentumsanteils an einen anderen Eigentümer nicht analog.
Der Fall:
Die Klägerin und ihr Ehemann waren Vermieter einer Wohnung im von ihnen bewohnten Zweifamilienhaus. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil an die Klägerin, die später das Mietverhältnis kündigte und Räumung verlangte. Nachdem sich der Räumungsprozess in der Hauptsache erledigt hatte, ging es nur noch um die Kosten des Rechtsstreits, die das Landgericht den Mietern auferlegte. Die Rechtsbeschwerde war erfolgreich.
Der Beschluss:
Der Bundesgerichtshof meinte, der Ehemann der Klägerin sei nach wie vor Vermieter, da er durch die Übertragung des Miteigentumsanteils an die Klägerin nicht aus dem Vertrag ausgeschieden sei. Die Vorschrift des § 566 BGB gelte nur bei der Veräußerung an einen Dritten und nicht an einen Mitvermieter. Entgegen der Auffassung des Landgerichts komme auch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift nicht in Betracht, da ihr Sinn und Zweck nur zum Schutz des Mieters sei, der hier nicht berührt sei. Der Verlust des Besitzes infolge des Veräußerungsvorgangs sei nicht zu besorgen.
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Die Aufhebung der Grundsteuerumlage schadet dem Neubau- Umlagefähigkeit der Grundsteuer muss bleiben
Düsseldorf erlebt seit Jahren Bevölkerungswachstum. Die Stadt ist bei Mietern sehr beliebt, weil sie eine hohe Lebensqualität und gute Jobs bietet. So erreicht Im Jahr 2018 die Quote der Fertigstellungen von Wohnungen einen neuen Höchstwert.
Der nun von der SPD geforderten Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer erteilt Dr. Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf, eine klare Absage. Dies würde zu einer wesentlichen Einschränkung der Bautätigkeit in Düsseldorf führen. Schließlich soll die Grundsteuer nach dem jetzt vorgeschlagenen Modell nach dem Alter der Immobilie und deren Wert berechnet werden. Gerade bei neueren Immobilien wird somit eine sehr hohe Grundsteuer anfallen, die dann der Eigentümer letztlich allein zu tragen hätte. Dies würde den Neubau von Mietwohnungen noch unattraktiver machen als er heute schon ist, sagt Dr. Fliescher.
Die Forderung, die Grundsteuer zukünftig nur noch von Eigentümern tragen zu lassen, wird darüber hinaus zu steigenden Mieten führen. Schließlich werden die Eigentümer dann versuchen, diese zusätzlichen Kosten über die Miete an den Mieter weiterzugeben. Das Ziel der SPD, eine Entlastung der Mieter zu erzielen, wird so nicht erreicht werden.
Die Tragung der Grundsteuer nur durch Eigentümer ist auch ungerecht, sagt Dr. Fliescher. Schließlich dient die Grundsteuer der Finanzierung der Gemeinden und kommt somit allen Bürgern zugute. Warum hierfür zukünftig nur die Eigentümer zuständig sein sollen, wo doch in Düsseldorf 80 Prozent der Bewohner Mieter sind, versteht Dr. Fliescher nicht.
Statt über die Umlagefähigkeit der Grundsteuer zu diskutieren, sollte das neue Grundsteuermodell diskutiert werden, fordert Dr. Fliescher. Das jetzige Modell ist extrem Bürokratielastig und führt tendenziell zu höheren Grundsteuern, als das auch in der Diskussion befindliche wertunabhängige Modell.
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Eigentümer unterstützen, Potenziale der Gebäudeaufstockung nutzen - Haus & Grund Deutschland zu Nachverdichtung ohne Flächenverbrauch
Das enorme Potenzial der Wohnraumschaffung durch Gebäudeaufstockung kann nur genutzt werden, wenn die Rahmenbedingungen für Eigentümer deutlich verbessert werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland anlässlich der heutigen Veröffentlichung der Deutschland-Studie 2019 hin. „Notwendig sind zum einen Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in Berlin. Er erläuterte, dass Gebäudeeigentümer im Vorfeld einen hohen Planungsaufwand einbringen müssen, um das individuelle Potenzial erkennen zu können. „Hier brauchen sie ein hohes Maß an Beratung. Das sollte gefördert werden.“
Die Deutschland-Studie 2019 „Wohnraum-Potenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden“ wurde von der TU Darmstadt und dem Pestel-Institut unter Beteiligung von Haus & Grund Deutschland und zahlreichen weiteren Branchenverbänden erstellt. Sie belegt, dass durch Aufstockung von Wohn- und Nichtwohngebäuden 2,3 bis 2,7 Millionen Wohneinheiten geschaffen werden könnten.
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Die Grundsteuer ist für alle da
Nun ist sie da, die vorläufige Einigung von Bund, Ländern und Gemeinden über die wegen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts notwendig gewordene Neugestaltung der Grundsteuer. Deren Berechnung soll zukünftig vom Bodenrichtwert der Grundstücke, bei Selbstnutzern von der Durchschnittsmiete in der Gemeinde sowie bei vermieteten Einheiten von der erzielten Nettomiete und zusätzlich vom Alter der Gebäude abhängig sein.
Aus diesem Modell ergibt sich nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gleichzeitig die Verpflichtung der regelmäßigen Neubewertung aller fast 40 Millionen Grundstücke in Deutschland, und zwar nach jeweils sieben Jahren. Dass damit viele Beamte deutlich mehr Arbeit haben werden, dürfte klar sein. Umso mehr verwundert es, dass der Deutsche Städtetag ein großer Fürsprecher dieses Modells ist. Möglicherweise besteht dort der geheime Plan, über die Verpflichtung zur ständigen Neubewertung der Immobilien mächtig Kasse zu machen. Schließlich sind in manchen Gegenden die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren stark gestiegen – dies würde dann eine ebenso starke Steigerung der Grundsteuer bedeuten. Die Aufkommensneutralität für die Grundsteuerreform gilt übrigens nicht dauerhaft, sondern lediglich für die Einführungszeit der neuen Bewertungsparameter. Allerdings sind die jährlichen Einnahmen aus der Grundsteuer für die Gemeinden seit 2003 von 9,7 Milliarden auf 14,5 Milliarden Euro also um 49,5 Prozent gestiegen.
Haus und Grund, Bayern und Baden-Württemberg sowie die FDP hatten übrigens ein deutlich einfacheres Modell vorgeschlagen, bei dem die Grundsteuer nur von der Wohnfläche und der Fläche des Grundstücks abhängig gewesen wäre, ohne dass reale Werte eine Rolle gespielt hätten. Damit wäre die ständige kostenintensive Neubewertung entfallen, und die Finanzierung der Gemeinden wäre sichergestellt gewesen. Um teurere Grundstücke auf- und günstigere abzuwerten, hätte man ein Stadtgebiet auch in unterschiedliche Zonen einteilen und somit Niveauunterschiede der Immobilienwerte bei der Grundsteuer abbilden können. Dieser Aspekt ist ohnehin auch im jetzigen Eckpunktepapier enthalten.
Einige schon bekannte Details aus der Einigung weisen auf die Einnahmeverbesserung der Gemeinden. Insbesondere sozial eingestellte Vermieter werden künftig bei der Grundsteuer bestraft. Liegt die tatsächlich erzielte Nettokaltmiete um mehr als 30 Prozent unterhalb des Durchschnittsmietwerts in der Gemeinde, wird bei der Grundsteuer die durchschnittliche Nettokaltmiete abzüglich 30 Prozent berechnet. Liegt das Bodenwertniveau unterhalb der Durchschnittswerte im Land, kann die Kommune optional den Durchschnittswert vergleichbarer Kommunen ansetzen.
Klar ist, dass die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden zur Daseinsfinanzierung darstellt. Die durch das neue System angelegten Steigerungen dürften aber nicht zu mehr bezahlbaren Wohnungen beitragen. Nicht akzeptabel sind in diesem Zusammenhang teilweise erhobene Forderungen nach der Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer in den Betriebskosten, was eine unzumutbare zusätzliche Belastung der Vermieter bedeuten würde. Zudem ist die derzeitige Praxis bereits seit Inkrafttreten der II. Berechnungsverordnung im Jahr 1957 gesetzlich so vorgesehen.
Da die Grundsteuer den Gemeinden zur Daseinsvorsorge, also beispielsweise zur Finanzierung der Feuerwehren, Schulen, Schwimmbäder oder Straßen dient, müssen sich alle – Vermieter und Mieter gleichermaßen – an der Finanzierung des Gemeinwesens beteiligen. Allein den Eigentümern diese Aufgabe zu übertragen, ist nicht nur ungerecht, sondern auch unrechtmäßig. Häufig sind in Städten die meisten Einwohner Mieter. Diese müssen dementsprechend auch einen Finanzierungsbeitrag leisten. Problematisch wäre die fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer auch für die Schaffung der dringend benötigten Neubauten. Welcher Vermieter ist bereit, einen Neubau in dem Bewusstsein zu errichten, zukünftig stetig steigende Grundsteuern allein tragen zu müssen?
Der ständige Verweis auf das Ausland, wo die Grundsteuern deutlich höher als in Deutschland seien, geht ins Leere. Bei der Belastung der Bürger mit Steuern und Abgaben ist Deutschland laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) schon jetzt Weltspitze. Dass die Grunderwerbsteuer in fast allen europäischen Ländern unbekannt oder zumindest niedriger ist, führt auch nicht dazu, diese Steuer zu senken oder gar abzuschaffen.
Haus und Grund wird die Gemeinden dazu auffordern, mit der Grundsteuerreform dauerhaft keine zusätzlichen Einnahmen zu erzeugen. Um steigende Immobilienpreise – und damit auch steigende Mieten – auszugleichen, müssen die Gemeinden den jeweiligen Hebesatz so anpassen, dass die Aufkommensneutralität gewahrt bleibt.
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Blaue Tonne wird 2019 Pflicht für ganz Düsseldorf
Biotonne wird gebührenfrei – Restmüllgebühren sinken leicht – Abwassergebühren bleiben gleich – Straßenreinigungsgebühren steigen
2019 findet eine entscheidende Änderung in der Entsorgungsstruktur der Landeshauptstadt Düsseldorf statt. Nach kontroverser Diskussion beschloss der Stadtrat die verpflichtende Einführung der blauen Tonne für alle Düsseldorfer Papierabfälle. Bislang ist die Nutzung der blauen Tonne freiwillig. Mit dieser Maßnahme sollen die Papier-Bündelsammlung ganz abgeschafft und die großen Papier-Container, deren Standplätze oft sehr unsauber aussehen, so weit wie möglich abgebaut werden.
Die rund 35.000 Tonnen Altpapier aus Privathaushalten machen 15,4 Prozent der jährlichen Abfälle in Düsseldorf aus. Insgesamt 17.000 Tonnen davon wurden in Sammelcontainern entsorgt, die im Stadtgebiet aufgestellt sind. In den Außengebieten wird das Papier zudem mit so genannten Bündelsammlungen ab-geholt, und es gibt 40.000 blaue Tonnen (für 56 % der Häuser in Düsseldorf). Da sich in den letzten Jahren das Altpapieraufkommen durch den zunehmenden Versandhandel erhöht hat, möchte die Stadt die Menge des gesammelten Papiermülls weiter er-höhen. Die blaue Tonne soll grundsätzlich kostenlos sein, es sei denn, die AWISTA holt die Tonne aus dem Gebäude ab und stellt sie wieder dorthin zurück (so genannter Vollservice). Diese Option kann von den Eigentümern frei gewählt werden.
Gerade Eigentümer von Immobilien in der Innenstadt haben sich, als die ersten Pläne zu der verpflichtenden Abnahme der blauen Tonne bekannt wurden, sehr kritisch geäußert. Schließlich fehlt es in diesen Immobilien sehr häufig an Möglichkeiten, die gefüllt oftmals sehr schweren blauen Papiertonnen überhaupt aufzustellen. Ein Standplatz im Keller kommt in vielen Gebäuden nicht in Frage. Zum einen wegen des Brandschutzes, zum anderen, weil die mit Papier beladenen Tonnen, selbst wenn die Tonne nur 80 Liter fasst, sehr schwer sind. Es dürfte unzumutbar sein, solche Tonnen über enge Treppen aus dem Keller hinaufzuziehen.
Müssen nun zwingend Müllaufzüge gebaut oder gar ein gesonderter Müllabstellraum im Erdgeschoss zu Lasten von Wohnfläche ausgewiesen werden?
Hier gilt der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, sodass Ausnahmen vom Anschluss- und Benutzungszwang zu-lässig sind. Dies ist nach einer internen Verwaltungsanweisung dann der Fall, wenn für bauliche Veränderungen auf dem Grundstück mehr als die zweifache Jahresgebühr für die (graue) Restmülltonne investiert werden müsste – das wären also z. B. mehr als 942 Euro (zwei Müllgefäße à 120 l bei wöchentlicher Leerung im Vollservice).
Für einige Düsseldorfer ist die Einführung der blauen Tonne sicher eine willkommene Erleichterung, da sie ihr Altpapier nicht mehr zu einem Container schleppen oder umständlich bündeln müssen. In den innenstadtnahen Gründerzeitvierteln wie Pempelfort, Flingern-Nord oder Unter- und Oberbilk wird es aber erhebliche Probleme mit der Aufstellung der Tonne und deren Handling, aber auch bei der Abholung geben. Das Umweltamt schlägt als Lösung vor, die blauen Tonnen in einer Garage oder im Vorgarten aufzustellen. Aber auch die gemeinsame oder geteilte Nutzung der Tonne mit einem Nachbarn ist, wie auch beim Restmüll, möglich (z. B. von zwei Restmülltonnen à 120 Liter auf eine 240-Liter-Tonne umsteigen), um so Raum für die blaue Tonne zu schaffen. Ob dies, gerade bei Mehrfamilienhäusern, überhaupt praktikabel ist, bleibt abzuwarten.
Bis zum Sommer 2019 sollen alle Hauseigentümer über die Einführung der blauen Tonne per Brief informiert werden. In diesem Schreiben wird auch die Möglichkeit gegeben, sich zur geplanten Aufstellung der blauen Tonne zu äußern. Ab Sommer sollen dann zunächst in den Außengebieten der Stadt die Papiertonnen aufgestellt werden, in den innenstadtnahen Vierteln ab Herbst 2019.
Gebühren für Restmüll sinken, Biotonne wird kostenlos
Günstigere Entsorgungskonditionen führen dazu, dass die Restmüllgebühren für 2019 im Durchschnitt um 2,8 Prozent gesenkt werden können. Für eine 120-Liter-Restmülltonne im Vollservice sinken die Gebühren beispielsweise von 486,00 auf 471,60 Euro. Für die Biotonne muss ab Januar 2019 keine Gebühr mehr bezahlt werden – zumindest, wenn man sie selbst vor die Tür stellt. Für die rund 1.600 Biotonnenbesitzer, die die Behälter weiterhin von der Müllabfuhr aus dem Gebäude holen lassen, sinkt die Gebühr einheitlich auf 30,53 Euro pro Jahr – egal, wie viele Liter Müll ihre Tonne fasst. Die Stadt will mit der Gebührenbefreiung und -reduzierung die Biotonne weiter fördern, um die Restmüllmengen zu senken. Eine Pflicht, Biotonnen zu nutzen, besteht nicht. Derzeit gibt es in Düsseldorf rund 18.500 Biotonnen. Diese Biotonnen werden durch eine Quersubventionierung letztlich über die Restmüllgebühren finanziert. Die Senkung der Restmüllgebühren könnte also höher ausfallen, wenn nicht die Entsorgung des Bioabfalls subventioniert werden würde.
Gebühren für Straßenreinigung steigen. Abwassergebühren bleiben gleich
Die Gebühren für die Straßenreinigung steigen leicht, im Bereich der allgemeinen Teuerungsrate, um durchschnittlich 1,4 Prozent. Die Gebühren für das Abwasser bleiben auf dem Niveau des Jahres 2008, also mehr als zehn Jahre konstant.
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Der wohnungspolitische Kompass der großen Koalition in Berlin scheint abhandengekommen. Anstatt den Bau von Immobilien flächendeckend zu erleichtern, wird mit Aktionismus auch dem letzten Kleinvermieter die Lust an der Bewirtschaftung von Immobilien verdorben.
Das Ergebnis: zu wenig Wohnungsbau. Da hilft auch die gerade beschlossene Sonderabschreibung für neu gebaute Immobilien oder Wohnungen wenig, die es ermöglicht, innerhalb der ersten vier Jahre 20 Prozent der Bau- bzw. Anschaffungskosten abzuschreiben.
Trotz starker Wohnungsnachfrage werden derzeit noch nicht einmal die Baufertigstellungszahlen der 90er Jahre erreicht. Dies ist ein Ergebnis verfehlter Wohnungs-baupolitik, die durch ständig neue Vorschriften das Bauen immer komplizierter und teurer gemacht hat. Nachdem das Mietrecht schon 2001, 2013 und 2015 zu Gunsten der Mieter verbessert wurde, wird 2019 die nächste belastende Mietrechtsreform auf Eigentümer zukommen. Das Mietrecht ist zu einem bloßen Spielball politischer Interessen geworden und dient schon längst nicht mehr einer gerechten Abwägung der Interessen aller Beteiligten.
Was kommt im Einzelnen ab dem 1. Januar 2019 auf Vermieter zu?
Neue Regeln zur Mietpreisbremse
Bei Abschluss des Mietvertrages in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt (z. B. Düsseldorf, Ratingen, Meerbusch und Erkrath), sollen Vermieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages in Textform Auskunft geben, sobald sie eine Miete verlangen wollen, die 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt, und sich auf folgende Ausnahmetatbestände berufen wollen:
Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine der Ausnahmen vorliegt. Vermieter sollen bis zu zwei Jahre rückwirkend die Auskunft nachholen können. Die Mietdifferenz kann der Vermieter dann aber erst zwei Jahre nach formgerechter Nachholung der Angaben fordern.
Mieter können allerdings nur überhöhte Mieten zurückfordern, die nach Rüge fällig geworden sind. Anstatt einer qualifizierten Rüge müssen Mieter nur noch eine einfache Rüge erheben.
Neue Vorgaben zur Modernisierung
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen sollen künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent anstatt bisher 11 Prozent auf Mieter umgelegt werden können. Daneben werden als Investitionsbremse erstmals Kappungsgrenzen eingeführt: allgemein 3 Euro/m², bei einer Miete unterhalb von 7 Euro/m² nur 2 Euro, jeweils innerhalb von 6 Jahren. Schlechte Lagen mit günstigen Mieten werden zu Lasten der Bewohner zementiert. Bei Durchschnittsmietpreisen in Deutschland von unter 7 Euro, wird zudem oft die Kappungsgrenze von 2 Euro greifen.
Vermieter sollen Modernisierungsmaßnahmen nicht dazu nutzen können, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Es wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme begonnen wird, die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt wird oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass sie Mieter erheblich belastet. Der Vermieter kann sich nur entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Gelingt das nicht, kann der Mieter Schadensersatz aus §§ 280, 281 BGB verlangen. Die Tatbestandsmerkmale sind schwer greifbar, insbesondere wenn ein „Herausmodernisieren“ vermutet wird, weil ein Mieter erheblich belastet wird. Das wird für Vermieter, die gerade komplexe Maßnahmen durchführen, zu einem erheblichen Risiko führen. Zusätzlich soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen – mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro.
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Maßnahmen erleichtern. Bei Kosten bis 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungs-kosten umlegen können.
Die Grundsteuerreform kann zu Belastungen der Eigentümer führen
Doch noch nicht genug. Spätestens wenn es um die Pläne zur Grundsteuerreform geht, wird das Verständnis für das politische Handeln gegen Null gehen. Kürzlich kündigte der Bundesfinanzminister an, nicht nur die aktuellen Grundstückswerte in die Grundsteuerberechnung einfließen zu lassen, sondern auch die aktuellen Miethöhen, plus einer Wertminderung für das Gebäudealter. Ein Bürokratiemonster, das die Verwaltungen der Gemeinden schnell überfordern würde. Hierdurch kann es zu einer deutlichen Steigerung der Grundsteuer in den schon stark belasteten Ballungsräumen der Städte kommen. Es verwundert deswegen wenig, wenn Mietervereine die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer bei den Nebenkosten fordern, was teilweise zu einem positiven Echo in der Berliner Koalition führt. Es bleibt zu hoffen, dass sich dieses Modell nicht durchsetzt und stattdessen das gleichzeitig vorgeschlagene, von Haus und Grund präferierte Modell einer wert-unabhängigen Festlegung der Grundsteuer bevorzugt wird.
Gesetzesvorhaben auf Landesebene werden nicht umgesetzt
Die Grunderwerbsteuer, eine der größten Belastungen beim Immobilienerwerb, wird nicht gesenkt und die Bundesratsinitiative zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Einräumung eines Freibetrages für Ersterwerber wird nicht mit Nachdruck verfolgt.
Darüber hinaus hat die Landesregierung entgegen des Koalitionsvertrages bislang weder die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent noch die Mietpreisbremse aufgehoben. Das zu evaluierende Wohnungsaufsichtsgesetz soll sogar noch verschärft werden.
Das schafft wenig Anreize für private Eigentümer, weiter in ihren Bestand zu investieren oder neu zu bauen. Dabei beweist der aktuelle Mietenbericht der Bundesregierung, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. In allen größeren Städten Deutschlands gilt sie bereits. Dennoch sind die Mieten in Ballungsräumen nur unwesentlich stärker gestiegen als im Landesdurchschnitt. Warum die Bundesregierung erneut auf eine komplexe Verschärfung dieses völlig wirkungslosen Instruments setzt, versteht niemand.
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Keine Mietminderung bei drohender Schimmelbildung
Haus & Grund begrüßt BGH-Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass eine drohende Schimmelbildung in Wohnungen nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland begrüßte diese Entscheidung. „Wer in ein älteres Haus einzieht, kann keinen Baustandard von heute erwarten. Daher ist dieses Urteil angemessen und praxisgerecht“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Warnecke.
Er wies darauf hin, dass durch die Rechtsprechung der vergangenen Jahre die Möglichkeiten für Mietminderungen stark ausgeweitet wurden. Dies gehe sogar so weit, dass Mietminderungen bei Mängeln zulässig sind, die der Vermieter weder zu vertreten hat noch beheben könnte. Beispielhaft nannte er laute Nachbarn oder Lärm durch eine Straßenbaustelle. „Gut, dass der BGH nicht zugelassen hat, dass bereits bei drohenden Mängeln die Miete gekürzt werden kann“, sagte Warnecke.
Die Fälle: Der Bundesgerichtshof hatte über die Klagen von Mietern zweier Wohnungen in Schleswig-Holstein zu entscheiden. Die Kläger, die in preisgebundenen Wohnungen desselben Vermieters wohnen, wollten die Miete mindern. Sie meinten, in den Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 nach den damals geltenden Bauvorschriften gebaut wurden, bestünde die Gefahr der Schimmelbildung. Das zuständige Landgericht hielt eine Mietminderung für rechtens, weil aufgrund von Wärmebrücken regelmäßig in den Monaten zwischen Oktober und März die Gefahr von Schimmelbildung bestehe. Diese Entscheidung hat der BGH nun gekippt.
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Haus-Aufgaben im Herbst: Immobilie jetzt winterfit machen!
Kühl geworden ist es schon, bevor auch noch Frost, Schnee und Sturm kommen, sollten Eigentümer ihre Häuser winterfest machen. Das spart Geld und Energie. Haus & Grund Düsseldorf informiert, was zum Winter-Check am Haus dazugehört.
Herbststürme und Unwetter können leicht zu unentdeckten Schäden an Dach und Fassade führen. Dachziegel können verrutschen oder Risse an Hauswänden entstehen. Kleine Ritzen machen den Weg frei für eindringendes Wasser – das ist gefährlich, wenn der Frost kommt. „Frostschäden an Fallrohren oder Regenrinnen, an der Fassade oder am Dach verursachen schnell teure Reparaturen. Daher sollte man mögliche Schäden besser vor der Frostperiode finden“, sagt Dr. Werner Fliescher. Der Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf erinnert außerdem: „Hauseigentümer sollten unbedingt daran denken, Außen-Wasseranschlüsse und Absperr-Wasserkräne im Haus zu schließen, um Frostschäden in den Leitungen zu verhindern.“
Ein weiterer Punkt auf der Winter-Checkliste gilt dem Herbstlaub. Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf, erklärt: „Es ist wichtig, im Herbst das Dach zu prüfen und die Regenrinnen vom Herbstlaub zu befreien. Sonst können in der nasskalten Jahreszeit Regenrinnen und Fallrohre verstopfen, Regen und Schnee(matsch) fließen dann nicht mehr ab.“ Er hat auch einen Tipp, der den Aufwand und die Kosten im Vorfeld stark begrenzen kann: „Es gibt spezielle Dach- und Regenrinnengitter, die das Herbstlaub gleich draußen halten.“
Ebenfalls wichtig: „Prüfen Sie Fenster- und Türdichtungen gründlich“, empfiehlt Fliescher. „Durch undichte Fenster oder zugige Türen verliert das Gebäude unnötig Wärme, die Heizkosten steigen.“ Für eine energiesparende Beheizung sollten außerdem die Heizkörper vor der Winterperiode entlüftet werden. Wenn es im Haus einen Kamin oder Schornstein gibt, sollte man ihn im Herbst von Schmutz befreien, damit er in der kalten Jahreszeit auch richtig zieht. Das ist sicherheitsrelevant: „Damit beugen Sie tödlichen Unfällen durch Kohlenmonoxid vor“, gibt Fliescher zu bedenken. Wer mit Öl heizt, sollte den Heizölvorrat prüfen. Vor dem Nachtanken lohnt sich ein Gespräch mit den Nachbarn, denn Sammelbestellungen sparen bares Geld.
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Wie viel Adventsdeko ist in der Mietwohnung erlaubt?
Zeit für weihnachtliche Deko: Haus & Grund Düsseldorf gibt rechtliche Tipps
Der Advent steht vor der Tür und viele Menschen dekorieren das eigene Heim. Aber nicht jeder ist davon begeistert. Vor allem dann, wenn der Nachbar es mit der Deko übertreibt. Aber wo ist die Grenze? Was ist erlaubt und was ist zu viel?
Düsseldorf. Ein bisschen Dekoration gehört zum Advent einfach dazu. „Eigentümer und Mieter dürfen ihre Wohnung, Fenster und Balkone so weihnachtlich dekorieren, wie sie mögen“, sagt Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf. Das gelte auch für Terrasse oder Garten. Eine Lichterkette ins Fenster zu hängen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, solange sie nicht den Nachbarn mit grellem Blinken nervt oder gar seinen Schlaf stört. „Beschweren kann sich der Nachbar aber nur, wenn sein Grundstück direkt ausgeleuchtet wird oder wenn zu viele Lichterketten direkt in das Schlafzimmerfenster des Nachbarn strahlen“, ergänzt der Vorstand von Haus & Grund Dr. Werner Fliescher, Düsseldorf.
„Wer allerdings mit Zimtspray den Hausflur einnebelt oder Duftkerzen im Treppenhaus aufstellt, der nutzt das Gemeinschaftseigentum bestimmungswidrig“, zitiert Jurist Dr. Werner Fliescher ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (16.05.2003, Az.: 3 Wx 98/03). Sein Rat: „Auch beim Thema Weihnachtsdeko sollten Nachbarn aufeinander Rücksicht nehmen.“ Der Adventskranz an der Wohnungstür sei unproblematisch. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (10.11.2006, Az.: V ZR 46/06) gilt generell: Mieter dürfen Gemeinschaftsflächen im Haus wie das Treppenhaus mitgestalten. Dabei müssen sie aber Fluchtwege frei halten und Behinderungen oder Belästigungen von Nachbarn unterlassen.
Wer Fassade oder Balkon dekorieren will, darf dabei die Fassade nicht beschädigen, muss die Deko aber zugleich sicher befestigen. Wenn dann auch die Nachbarn nicht gestört werden, ist die Deko in Ordnung. Schwierig wird das, wenn etwa eine lebensgroße Weihnachtsmann-Figur die Fassade hochklettert: „So eine Dekoration lässt sich nur sicher befestigen, wenn man in die Hauswand bohrt. Das ist eine bauliche Veränderung, der ein Vermieter zustimmen muss“, mahnt Fliescher. Falls die Figur nicht ausreichend befestigt ist und auf die Straße fällt, haftet der Hauseigentümer für die Schäden.
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Technische Regeln für Arbeitsstätten im Geschäftsraummietverhältnis
Erforderliche Raumtemperaturen im Modegeschäft nicht unter 20°C und nicht über 26°C
Zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietete Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26°C nicht überschritten und 20°C nicht unterschritten werden, so das OLG Rostock in einem Urteil vom 22.02.2018, Az.: 3 U 78/16.
Der Fall
Die Beklagte minderte die Miete von zuletzt nahezu € 45.500 für die zum Betrieb eines Modegeschäfts über drei Etagen angemieteten Räumlichkeiten um 25 % mit der Begründung, dass sich die Mieträume in den Sommermonaten mit starker Sonneneinstrahlung auf über 26°C aufheizten, während in den Wintermonaten häufig eine Innentemperatur von weniger als 20°C zu verzeichnen sei.
Das Urteil
Das Landgericht Rostock gab der Mietzahlungsklage der Vermieterin in Höhe von rund € 189.000 statt. Das OLG Rostock wies die Klage hingegen ab. Die eingeholten Sachverständigengutachten hätten keinen Beweis dafür erbracht, dass die im Gebäude vorhandene Klimaanlage unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten in der Lage sei, in den Sommermonaten eine Absenkung der Innentemperatur unter 26°C und in den Wintermonaten eine Beheizung von wenigstens 20°C zu erreichen. Auszugehen sei zum einen von den Regelungen der Arbeitsstättenverordnung und der diese konkretisierenden Richtlinien, wonach der Arbeitgeber verpflichtet sei, bei Außentemperaturen von 32°C Maßnahmen zu treffen, die ein Überschreiten der Innentemperatur von 26°C verhinderten. Zum anderen sei als Mindesttemperatur der allgemein anerkannte Wert von 20°C zugrunde zu legen. Die Einhaltung beider Temperaturwerte würde auch den Besonderheiten eines Bekleidungsgeschäftes gerecht werden, in dem ein häufiges Anprobieren von Kleidungsstücken die Regel sei, was aber nicht gewährleistet werden könne, wenn die Kunden ins Schwitzen gerieten oder fröstelten. Die Mieträume seien deshalb zum vertragsgemäßen Zweck nur teilweise geeignet, sodass die von der Beklagten in Anspruch genommene Minderung gerechtfertigt sei.
Fazit
Im Anhang zur Arbeitsstättenverordnung heißt es unter Anforderungen und Maßnahmen für Arbeitsstätten, § 3 Abs. 1 Ziff. 3.5 (Raumtemperatur) wie folgt: Arbeitsräume, in denen aus betriebstechnischer Sicht keine spezifischen Anforderungen an die Raumtemperatur gestellt werden, müssen während der Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der psychischen Belastungen der Beschäftigten eine die Gesundheit zuträgliche Raumtemperatur haben. Ziff. 4.4 der technischen Regelungen für Arbeitsstätten ASR sieht für die Arbeitsräume bei einer Außenlufttemperaturvon über 26°C Folgendes vor: 1. Wenn die Außenlufttemperatur über 26°C beträgt und unter der Voraussetzung, dass geeignete Sonnenschutzmaßnahmen nach Ziff. 4.3 verwendet werden, sollen beim Überschreiten einer Lufttemperatur im Raum von + 26°C zusätzliche Maßnahmen, z.B. nach Tabelle 4, ergriffen werden. In Einzelfällen kann das Arbeiten bei über 26°C zu einer Gesundheitsgefährdung führen, wenn z.B. 1. schwere körperliche Arbeit zu verrichten ist, 2. Besondere Arbeits- und Schutzbekleidung getragen werden muss, die die Wärmeabgabe stark behindert, oder 3. hinsichtlich erhöhter Lufttemperatur gesundheitlich vorbelastete und besonders schutzbedürftige Beschäftigte (z.B. Jugendliche, Ältere, Schwangere, stillende Mütter) im Raum tätig sind. In solchen Fällen ist über weitere Maßnahmen anhand einer angepassten Gefährdungsbeurteilung zu entscheiden. 2. Bei Überschreitung der Lufttemperatur im Raum von +30°C müssen wirksame Maßnahmen gemäß Gefährdungsbeurteilung ergriffen werden, welche die Beanspruchung der Beschäftigten reduzieren. Dabei gehen technische und organisatorische gegenüber personenbezogene Maßnahmen vor. Die Richtwerte der ASR sehen zudem eine Raummindesttemperatur von 19°C vor, wenn es sich um leichte im Stehen oder Gehen zu verrichtende Arbeiten handelt. Das OLG wirft das alles durcheinander und vermengt mit seiner freien Überzeugungsbildung hinsichtlich schwitzender oder fröstelnder Kunden. Die Arbeitsstättenverordnung und die sie ergänzenden Richtlinien geben nun einmal nichts dafür her, wann ein Mangel im Sinne von § 536 BGB wegen Temperaturerwärmung oder -unterschreitung in Innenräumen anzunehmen ist. Die Sachverständigengutachten waren deshalb überflüssig. Entscheidend wäre gewesen, ob tatsächlich Kunden bei hohen oder niedrigen Temperaturen einen Einkauf abgebrochen hätten. Das wäre natürlich im Nachhinein nicht mehr beweisbar gewesen. Unerklärlich ist, weshalb das OLG die Revision nicht zugelassen hat, wenn doch die von ihm ausgesprochene Rechtsfrage in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet wird! BGH vom 22.02.2018, Az.: 3 U78/16
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 19. Januar 2018 entschieden, dass die Rückabwicklung eines Kaufvertrages gefordert werden kann, wenn im Exposé im Vorfeld der Verkaufsgespräche der Keller des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes als trocken bezeichnet worden ist, ohne dass dies tatsächlich zutrifft.
Der Fall
Der Käufer erwarb aufgrund eines notariellen Kaufvertrags vom 6. April 2013 von den Verkäufern unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück und diverse Einrichtungsgegenstände. In dem Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt im Vorfeld u.a. wie folgt beschrieben: „[Das Gebäude] stammt aus den 1950iger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut und das Dach wurde gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. […] [Das] Haus [ist] unterkellert (trocken).“ Im notariellen Kaufvertrag wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel ausgeschlossen. Vor der Besichtigung des Objekts hatten die Verkäufer die Wände im Keller mit weißer Farbe gestrichen.
Nach dem Eigentumsübergang bemängelte der Käufer, dass Wände im Keller feucht seien. Er leitete zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Der Käufer meinte, er sei über Feuchtigkeit im Keller arglistig getäuscht worden. Er forderte von den Verkäufern die Zahlung eines Schadenersatzes nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks und der Einrichtungsgegenstände.
Das Landgericht Oldenburg (Urteil vom 16. Februar 2016, Az. 4 O 2056/14) hat der Klage zum Teil stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Hiergegen legten die Verkäufer Berufung ein, während der Käufer neben der Zurückweisung der Berufung hilfsweise die Verurteilung der Verkäufer zur weiteren Zahlung beantragte.
Das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg hat mit Entscheidung vom 29. September 2016 (Az. 14 U 26/16) den Hauptantrag des Käufers abgewiesen und dem Hilfsantrag unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Teilbetrages stattgegeben. Das OLG erkennt damit keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels an. Die in dem Keller vorhandene Feuchtigkeit stelle für sich genommen keinen Mangel dar. Auf der Grundlage der in dem Verfahren getroffenen sachverständlichen Feststellungen befinde sich der Keller in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag kein besonderer Zustand des Kellers vereinbart worden sei. Dies gelte auch deshalb, da der in dem Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller keinen Eingang in den späteren Kaufvertrag gefunden habe.
Der Käufer kann laut Gericht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten erfolgreich geltend machen. Die Verkäufer hätten vor der eigentlichen Hausbesichtigung die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken. Der Käufer sei deshalb über den tatsächlichen Zustand des Kellers arglistig getäuscht worden. Insbesondere aufgrund der Angaben im Verkaufsexposé und der Nachfrage des Käufers anlässlich der Hausbesichtigung nach einem trockenen Keller sei den Verkäufern bekannt gewesen, dass sie diesen über den wirklichen Zustand des Kellers getäuscht hätten. Sie hätten den Käufer auf die durchgeführten Malerarbeiten und darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der Kellerwände geraume Zeit nach dem weißen Anstrich bedingt durch die eindringende Feuchtigkeit erheblich verändern würde.
Eine Verletzung von vorvertraglichen Pflichten begründet dem Gericht zufolge jedoch kein Recht zum Rücktritt vom gesamten Vertrag. Der Käufer könne lediglich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen und damit sei nur der Zustand herzustellen, der bestünde, wenn es gelungen wäre, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Dieser Betrag ist durch das Gericht geschätzt worden. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision wendete sich der Käufer gegen die Abweisung seines Hauptantrages. Die Verkäufer beantragten die Zurückweisung der Revision.
Das Urteil
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht nach Ansicht der Revisionsrichter einen Schadensersatzanspruch des Käufers statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dass der Keller trocken gewesen sei, habe in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden. Damit scheide grundsätzlich die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus, weshalb ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht komme. Zudem sei festgestellt worden, dass auch gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB das Objekt eine dem Baujahr entsprechende und übliche Beschaffenheit aufweise.
Die Richter erkennen jedoch an, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB auch für Grundstückskaufverträge gilt. Danach zählen ebenfalls derartige Eigenschaften zur Beschaffenheit, die der Käufer eines Grundstücks aufgrund der öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen oder Angaben im Exposé erwarten darf. Es mache gerade keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handele. Das Verkaufsexposé des Maklers habe den ausdrücklichen Hinweis darauf enthalten, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit dürfe der Käufer erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankomme, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden habe. Insofern liege in dem vorliegenden Fall ein Sachmangel vor, der zu rechtlichen Forderungen berechtige.
Ein Haftungsausschluss für Sachmängel im Kaufvertrag soll nach Ansicht der Richter zwar auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks betreffen. Hierauf kann sich jedoch nach Meinung der Richter derjenige nicht berufen, der arglistig Mängel verschwiegen hat. Der Käufer soll nach Auffassung des Senats gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB zudem wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des Schadensersatzes haben.
Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten könne der Geschädigte grundsätzlich den Ersatz des Vertrauensschaden verlangen (Senat, Urteil vom 19. Mai 2006, Az. V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Er sei dann so zu behandeln, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Daher sei zunächst in der Regel die Berechtigung gegeben, sich von dem Vertrag zu lösen und Ersatz der im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen. Daneben solle dem Geschädigten auch das Recht eingeräumt werden, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Würde der Geschädigte dies wählen, reduziere sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf die berechtigten Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt würden. Auch kann ein ggf. bei Kenntnis erfolgter Preisnachlass zu berücksichtigen sein.
Schließlich gehen die Richter davon aus, dass die Verkäufer den Käufer in Bezug auf die fehlende Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt haben. Die Verkäufer wussten nach Ansicht der Richter im Zeitpunkt der Besichtigung, dass der Käufer erheblichen Wert auf einen trockenen Keller legte und die dort tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund des von ihnen veranlassten Anstrichs nicht zu erkennen war. Diesen Umstand hätten sie dem Käufer offenbaren müssen. Dass der Zustand des Kellers angesichts des Alters des Hauses der allgemein übliche gewesen sein dürfte, soll aufgrund der bekannten Erwartungshaltung des Käufers unerheblich sein.
Der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen stehe einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss auch nicht entgegen, weil die Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hätten. Aufgrund der arglistigen Täuschung bleibe der Grundsatz des Vorrangs der Nacherfüllung unbeachtlich. Laut den Richtern beläuft sich die Höhe des Schadensersatzanspruchs auf die Zahlung der Summe aus Kaufpreis nebst Zinsen, Maklerkosten, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts sowie Umzugskosten Zug um Zug gegen Rückgewähr der von den Verkäufern erhaltenen Leistungen.
Fazit
Das Urteil des BGH zeigt wieder einmal, dass Verkäufer von bebauten Grundstücken gut daran tun, sowohl im Vorfeld der Verkaufsverhandlungen als auch bei dem späteren Kaufvertragstext darauf zu achten, sämtliche relevanten Tatsachen und Nachteile offen zu benennen. Wird eine weitere Person, etwa ein Makler, einbezogen, gilt für diesen das Gleiche. Die Entscheidung erscheint in Hinblick auf die bisherige obergerichtliche Rechtsprechung stringent. Nicht nur der bloße Kaufvertragstext soll Ansprüche auslösen, sondern bereits vorvertragliche Aussagen sollen Rechtswirkung entfalten können.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16, erneut zum Thema Schönheitsreparaturen entschieden – zulasten der Vermieter, aber auch der Mieter.
Der Fall
Einem Mieter wurde seine Wohnung in einem unrenovierten Zustand durch die Vermieterin übergeben. Vor seinem Einzug traf der neue Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung darüber, dass dessen Möbel in der Wohnung verbleiben. Dafür zahlte der Mieter eine Abschlagszahlung und erklärte sich bereit, die angefallenen Schönheitsreparaturen des Vormieters zu übernehmen. Der durch die Vermieterin genutzte Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter übernommen werden.
Bei Auszug führte der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen aus, welche die Vermieterin jedoch beanstandete und von einem Fachbetrieb nacharbeiten ließ. In der Folge forderte sie Schadensersatz vom Mieter. Er berief sich auf die aktuelle BGH- Rechtsprechung (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14), nach welcher bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht möglich ist und er die Wohnung gar nicht hätte renovieren müssen.
Das Urteil
Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat. Trotz der sogenannten „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vermieter, in welcher sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen des Vormieters bereit erklärt hatte, müsse der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen ausführen. Es handele sich lediglich um eine zweiseitige Absprache zwischen Mieter und Vormieter, welche keine Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter habe. Sie sei von vorneherein auf die sie treffenden Parteien beschränkt gewesen. Insbesondere werde der Vermieter nicht so gestellt, als habe er dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Eine andere Bewertung könne sich – so die Vorsitzende des Senats – eventuell dann ergeben, wenn es sich anstelle einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter um eine dreiseitige Vereinbarung handele, in welche auch der Vermieter einbezogen werde.
Mit der aktuellen Entscheidung läutet der BGH nun auch das Ende der in der Praxis häufig vorkommenden Absprachen zwischen Mieter und Vormieter ein. Er hat damit eine praxisferne Entscheidung getroffen, die das Wohnen erneut verteuert. Obwohl Renovierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter bisher eigentlich allen Parteien zugutekamen, kann jedem Vermieter nun nur geraten werden, solche Absprachen nicht zu akzeptieren. Vielmehr sollte er vom Vormieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen vor Übergabe der Wohnung durchführt.
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Vorsicht bei Ablauf der Verwalterbestellung – Beschlussanfechtungen drohen zu scheitern
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2018, Az. V ZR 202/16
Für die Anfechtung von Beschlüssen bleibt dem Wohnungseigentümer nach der Beschlussfassung nur ein Monat. Innerhalb dieser Zeit muss er vor dem zuständigen Gericht eine Anfechtungsklage erhoben haben. Teil der Klageerhebung ist die Zustellung der Klage an den Zustellungsvertreter der Gemeinschaft, der in der Klageschrift benannt werden muss. Nach § 45 Abs. 1 WEG ist dies der Verwalter. Wenn dessen Berufung jedoch abgelaufen ist, ist er kein Verwalter im gesetzlichen Sinne mehr. Dann kann eine Klage nicht durch Zustellung der Klageschrift an ihn fristwahrend erhoben werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20. April 2018.
In diesen Fällen muss die Klage bei einem Ersatzzustellungsvertreter oder bei allen beklagten Wohnungseigentümern zugestellt werden. Sollte die Klage dennoch bei dem nicht mehr berufenen Verwalter eingehen, kann dieser Formmangel geheilt werden, indem der Verwalter den beklagten Wohnungseigentümern eine Foto- oder Faxkopie oder auch einen Scan der Klageschrift zukommen lässt. Eine bloße Unterrichtung über die Klage reicht hingegen nicht aus.
In dem konkreten Fall hatte ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung darauf hingewiesen, dass seine Berufung als Verwalter demnächst auslaufe und er auch nicht wieder zur Verfügung stehe. Er werde das Amt aber kommissarisch fortführen, solange kein neuer Verwalter gefunden ist. Gegen in dieser Versammlung gefasste Beschlüsse reichten einige Wohnungseigentümer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer „vertreten durch den zustellungsbevollmächtigten Verwalter“ ein. Das Gericht stellte die Klage daher dem benannten Verwalter zu. Dies geschah allerdings erst nach Ablauf von dessen Berufung. Die Zustellung an ihn war somit nicht rechtswirksam und die Klage daher eigentlich nicht mehr zulässig.
Der BGH verwies den Rechtsstreit dennoch an das Berufungsgericht zurück. Denn der Verwalter hatte die Klage sowohl den beklagten Wohnungseigentümern als auch einem mit der Behandlung der Klage beauftragten Anwalt in Kopie übersandt. Der BGH beauftragte daher das Berufungsgericht mit der Prüfung, ob diese Kopien noch rechtzeitig zur Wahrung der Klagefrist angekommen sind und die Klage somit doch zulässig sein könnte.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Herrn Gerold Happ – Geschäftsführer - Immobilien- und Umweltrecht - Haus & Grund Deutschland verfasst.
Rechtskräftig ersetzter WEG-Beschluss ist gültig mit allen Konsequenzen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Februar 2018, Az. V ZR 148/17
Wird ein an sich richtiger Beschluss angefochten und durch ein Gerichtsurteil ersetzt, so kann die Nichtigkeit des ursprünglichen Beschlusses nur noch innerhalb der Rechtsmittelfrist gegen das Urteil geltend gemacht werden. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Februar 2018 klar.
In dem zu entscheidenden Fall wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung über die notwendige Sanierung schadhafter Kellertüren beschließen. Dies kam nicht zustande, weil einer der Eigentümer – welcher acht von zwölf Wohneinheiten und zudem mehr als die Hälfte der Miteigentümeranteile innehatte – dies verhinderte. Aufgrund einer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eingelegten Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage wurde durch das angerufene Gericht der Beschluss ersetzt. Danach sollen die Kellertüren und Kellerzwischenwände saniert werden. Der Verwalter muss drei Angebote einholen und den kostengünstigsten Anbieter beauftragen. Die Kosten sollen laut Beschluss des Gerichts durch die Wohnungseigentümer nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen getragen werden. Gleichzeitig wurde der Verwalter beauftragt, eine Sonderumlage zu erheben.
Das als Versäumnisurteil erlassene Urteil wurde rechtskräftig. Daraufhin holte der Verwalter drei Angebote ein, wählte das günstigste aus und forderte die Eigentümer auf, den nach Miteigentumsanteilen errechneten Kostenanteil zu zahlen. Der Eigentümer, der schon die Beschlussfassung verhindern wollte, zahlte nicht.
Der BGH entschied, dass er die Kosten zu tragen hat. Er stellt klar, dass ein gerichtlich ersetzter Beschluss, selbst wenn er einen wohnungseigentumsrechtlichen Nichtigkeitsgrund aufweisen würde, wirksam ist. Aufgrund der Rechtskraft des Urteils könne der Nichtigkeitsgrund nicht mehr geltend gemacht werden. Zwar habe auch das Gericht das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten; bei Erlass eines Versäumnisurteils sei zu prüfen, ob die Klage schlüssig ist. Nichtsdestotrotz unterliegt das Urteil laut BGH den prozessualen Grundsätzen, so dass nicht – wie bei einem in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss – die Beschlussmängelklage das Mittel der Wahl ist, sondern die verfahrensrechtlich vorgesehenen Rechtsmittel. Werden diese nicht eingelegt, erlangt das Urteil Rechtskraft, unabhängig davon, ob Nichtigkeitsgründe oder andere Rechtsfehler vorliegen.
TIPP
Im Falle der Beschlussersetzung durch ein Gericht sollte die Rechtsmittelfrist beachtet und eingehalten werden. Nur in dieser Zeit kann gegen den Beschluss – selbst wenn er wohnungseigentumsrechtlich nichtig wäre – vorgegangen werden.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.
Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Dezember 2017, Az. XII ZR 95/16
Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht nur auf die von einem Mieter in die Wohn- oder Geschäftsräume eingebrachten Sachen. Es umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt aber, wenn ein Fahrzeug auch nur kurzzeitig vom Grundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn es später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 6. Dezember 2017 entschieden.
Der Fall
In dem strittigen Fall hatte die Mieterin auf einem Gewerbegrundstück ein Unternehmen für Rollladen- und Markisenbau betrieben. Sie geriet mit den Mietzahlungen in Verzug. Daraufhin berief sich die Vermieterin auf ihr Vermieterpfandrecht. Wenig später wurde über das Vermögen der Mieterin das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis. Zu diesem Stichtag beliefen sich die Forderungen der Vermieterin auf rund 14.000 Euro. Der Insolvenzverwalter verkaufte verschiedene Gegenstände der Mieterin, unter anderem auch zwei Lkw und einen Anhänger. Diese Fahrzeuge waren nachts üblicherweise auf dem Grundstück abgestellt. Der Insolvenzverwalter zahlte nur 4.580 Euro an die Vermieterin aus. Dabei ließ er den auf die Fahrzeuge entfallenen Erlös unberücksichtigt. Die Vermieterin berief sich jedoch auch bezüglich beider Fahrzeuge auf ihr Vermieterpfandrecht und verlangte mit Blick auf die ausstehenden Mieten eine abgesonderte Befriedung. Der Insolvenzverwalter sah kein Vermieterpfandrecht gegeben. Dagegen klagte die Vermieterin.
Das Urteil
Der BGH gab ihr letztlich teilweise Recht. Prinzipiell, so die Richter, steht dem Vermieter an allen Sachen, die ein Mieter während der Mietzeit willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbringt, ein Vermieterpfandrecht zu. Dieses umfasse daher auch regelmäßig auf dem Grundstück abgestellte Fahrzeuge. Die vorübergehende Einstellung des Fahrzeugs gehöre zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Wird das Fahrzeug – wie im vorliegenden Fall – im Zuge von Kundenbesuchen und Geschäftsbetrieb vom Grundstück entfernt, dann erlischt laut Gericht das Vermieterpfandrecht. Wenn das Fahrzeug wieder auf das Grundstück gefahren werde, werde das Vermieterpfandrecht neu begründet.
Ob die Vermieterin in dem strittigen Fall aufgrund ihres Vermieterpfandrechts eine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös der Fahrzeuge verlangen kann, hängt also davon ab, ob sich diese Fahrzeuge bei Insolvenzeröffnung auf dem gemieteten Grundstück befanden. Zur Klärung dieser Frage verwies der BGH den Fall zurück an das zuständige Oberlandesgericht.
Was bedeutet das Urteil konkret?
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sich ihr Vermieterpfandrecht auch auf Fahrzeuge des Mieters erstreckt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass diese überhaupt nach § 811 ZPO der Pfändung unterworfen sind und regelmäßig auf dem vermieteten Grundstück abgestellt werden. Bei Fahrzeugen auf Stellplätzen muss zudem geklärt werden, ob diese zusammen mit der Wohnung oder aufgrund eines separaten Vertrags vermietet wurden. Denn das Vermieterpfandrecht kann nur für Forderungen aus dem entsprechenden Mietverhältnis geltend gemacht werden. Wurden die Kosten für den separat gemieteten Pkw-Stellplatz stets bezahlt, kann der Vermieter sein Pfandrecht nicht für Forderungen aus dem Mietvertrag für die Wohnung geltend machen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Frau Eva Neumann - Referentin Presse und Kommunikation - verfasst
Nach Verfassungsgerichtsurteil: Grundsteuer darf das Wohnen nicht verteuern
Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe: Hier kam das Aus für die Grundsteuer in bisheriger Form
Die Grundsteuer ist verfassungswidrig – was viele Juristen schon lange meinten, hat das Bundesverfassungsgericht nun in einem wegweisenden Urteil bestätigt. Die Politik muss nun handeln und die längst überfällige Reform der Grundsteuer auf den Weg bringen. Haus & Grund tritt für eine marktwertunabhängige Reform ein. Die Kosten des Wohnens dürfen durch die Reform nicht steigen.
Karlsruhe/Düsseldorf/Berlin. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Die Grundsteuer ist in ihrer bisherigen Form nicht mit der Verfassung vereinbar (Urteil vom 10.04.2018, Az.: 1 BvL 11/14 - Rn. (1-181)). Die Karlsruher Richter kamen zu dem Schluss: Die Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage von Einheitswerten, die auf die Jahre 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) zurückgehen, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen. Immerhin haben sich die tatsächlichen Werte der Grundstücke seither zum Teil deutlich geändert.
Der Bundespolitik haben die Richter eine Frist auferlegt: Bis Ende 2019 muss eine Reform der Grundsteuer beschlossen werden. Für die Umsetzung hat die Verwaltung dann bis 2025 Zeit – ab dann muss die Grundsteuer nach dem reformierten Modell erhoben werden. Mit dem Urteil hat die politische Diskussion über mögliche Wege zur Reform der Grundsteuer Fahrt aufgenommen. Nachdem sich die Politik viele Jahre lang nicht auf eine Änderung hatte einigen können, steht sie nun unter Zugzwang. Gibt es bis zum Stichtag keine Reform, entfällt die Grundsteuer. Davor haben die Städte und Gemeinden große Angst, denn die Steuer ist mit rund 14 Milliarden Euro im Jahr ihre wichtigste Einnahmequelle.
Haus & Grund Rheinland: Eigentümern keine höhere Grundsteuer aufbürden
Diskutiert werden bislang unter anderem eine komplizierte Berechnung anhand von Grundstücks- und Gebäudewert (das sogenannte Kostenwertmodell) oder auch eine reine Bodensteuer. „Wir befürchten, wenn man sich für das eine oder andere Modell entscheidet, dass es zu hohen Kostensteigerungen kommt, nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter“, sagte Erik Uwe Amaya kurz nach dem Urteilsspruch im WDR Fernsehen. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland nahm die Politiker angesichts früherer Versprechen beim Wort: „Es wurde immer beteuert, dass am Ende die Kosten nicht steigen sollen“. Die Grundsteuer dürfe also nach der Reform für Eigentümer und Mieter nicht höher ausfallen als zuvor.
„Eine solche Verteuerung droht aber in vielen Fällen, wenn die neue Grundsteuer auf die aktuellen Verkehrswerte der Grundstücke abstellen würde“, warnte Prof. Dr. Peter Rasche vor den kursierenden Reformvorschlägen. Der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland erinnert außerdem an die schwierige praktische Umsetzung: „Das würde einen riesigen Verwaltungsaufwand mit sich bringen, weil 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssten.“ Dazu sei die vom Bundesverfassungsgericht eingeräumte Frist dann doch zu knapp. Verbandsjurist Erik Uwe Amaya findet deswegen: „Das Beste wäre, die Grundsteuer einfach an der Fläche des Grundstücks und des eventuell darauf stehenden Gebäudes festzumachen.“
Warnung: Grundsteuer nicht nach Verkehrswerten erheben!
Beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland in Berlin sieht man das ähnlich. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke stellte fest: „Eine zügige und rechtssichere Reform ist nur mit einer rein flächenbasierten Grundsteuer denkbar. 35 Millionen Immobilien können nicht in dem vom Verfassungsgericht vorgegebenen Zeitraum von fünf Jahren neu bewertet werden.“ Der Verband erinnerte daran, dass bei einer verkehrswertabhängigen Grundsteuerberechnung regelmäßige Neubewertungen der Immobilien notwendig wären. „Das hat in der Vergangenheit nicht geklappt und wird auch in Zukunft nicht funktionieren. Deshalb sollte die Politik von einer verkehrswertbasierten Reform die Finger lassen“, forderte Warnecke.
Der Verbandschef sprach sich ebenfalls dafür aus, zukünftig ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem festen Multiplikator zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Eine solche Reform sei einfach und gerecht, weil sie den Aufwand für die gemeindliche Infrastruktur wiedergibt. Eine auf Bodenrichtwerten basierende Grundsteuer ist laut Warnecke keine Lösung: Sie wäre mit vielen rechtlichen und praktischen Unwägbarkeiten verbunden und würde das Wohnen in vielen Gegenden Deutschlands extrem verteuern.
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Muss der Wohnungseigentümer für den Aufzug im Erdgeschoss zahlen?
Der nachträgliche Einbau eines Aufzuges verbessert die Barrierefreiheit und erhöht den Wohnkomfort. Doch mit dem Lift sind auch erhebliche Betriebskosten verbunden. Kein Wunder, wenn der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung ungerne dafür mit zahlen möchte: Wenn der Aufzug auch nicht in den Keller führt, nützt er ihm ja nichts. Ein Urteil bestätigt jetzt, dass in solchen Fällen eine Befreiung von den Kosten möglich ist.
München. Wer Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss ist, muss sich unter Umständen nicht an den Kosten für den Aufzug des Gebäudes beteiligen. Das gilt zumindest dann, wenn die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) festlegt, dass die Betriebskosten technischer Anlagen nur von den Profiteuren dieser Einrichtungen zu tragen sind. Zu dieser Entscheidung ist jedenfalls das Landgericht München gelangt, wie kürzlich bekannt wurde (Urteil vom 11.10.2017, Az.: 1 S 18504/16).
Geklagt hatte die Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung, in deren Haus nachträglich ein Aufzug eingebaut worden war. Der Aufzug begann im Erdgeschoss, führte also nicht in den Keller. Die Wohnungseigentümerin aus dem Parterre konnte von dem Lift daher nicht profitieren. Trotzdem hatte die Eigentümerversammlung eine Jahresabrechnung beschlossen, die auch die Erdgeschossbewohnerin an den Wartungskosten des Aufzuges beteiligte.
Klausel in der Gemeinschaftsordnung entlastet Erdgeschossbewohnerin
Die Eigentümerin fand das ungerecht und sah in der Gemeinschaftsordnung nach: Dort war vereinbart worden, dass die Instandhaltungs- und Betriebskosten von technischen Anlagen nur von den Miteigentümern zu tragen sind, die auch von diesen Einrichtungen profitieren. Es wurde an dieser Stelle sogar ausdrücklich auf einen eventuell später zu installierenden Aufzug verwiesen. Auf diese Klausel berief sich die Wohnungsbesitzerin vor Gericht.
Das Landgericht München gab der Klägerin Recht. Sie könne den Aufzug gar nicht nutzen, da er nicht nur die Wohnung, sondern auch den Keller nicht erschließt. Insofern müsse sie angesichts der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung auch nicht für den Unterhalt des Aufzugs aufkommen. Zwar könnte die Erdgeschossbewohnerin den Aufzug auch nutzen, um ihre Nachbarn in den höheren Etagen zu besuchen. Doch das Gericht stellte fest, dass dieser Nutzen auch für Besucher gegeben ist. Deswegen sah man darin keinen Grund, die Eigentümerin aus dem Erdgeschoss an den Kosten zu beteiligen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
Wer in seiner Eigentumswohnung den Fußboden erneuert, greift unter Umständen ins Gemeinschaftseigentum ein: nämlich dann, wenn dabei der Estrich erneuert wird. Haben die darunter lebenden Nachbarn in diesem Fall Anspruch auf einen verbesserten Trittschallschutz, der den Grenzwert zum Zeitpunkt der Modernisierung einhält? Oder bleibt der Grenzwert aus dem Baujahr des Hauses maßgeblich?
Karlsruhe. Wenn ein Wohnungseigentümer seinen Fußboden erneuert, muss er dabei nicht den Trittschallschutz verbessern. Der neue Bodenbelag muss lediglich das Schallschutzniveau einhalten, das im Baujahr des Hauses vorgeschrieben war. Das gilt auch dann, wenn bei der Modernisierung der Estrich erneuert wird, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16).
Das Urteil fiel im Rechtsstreit um die Badezimmermodernisierung in einer Eigentumswohnung im Jahr 2012. Die Eigentümer der Wohnung hatten bei dieser Gelegenheit den Fußboden samt Estrich entfernen lassen, um eine Fußbodenheizung einzubauen. Die in der daruntergelegenen Wohnung lebende Nachbarin beklagte sich nach der Modernisierung allerdings über lauteren Trittschall. Sie forderte, dass die Nachbarn für das Badezimmer einen Trittschallschutz herstellen, der auf dem Niveau des Jahres 2012 liegt.
Eingriff in den Estrich war Eingriff ins Gemeinschaftseigentum
Damals galt ein Grenzwert von 37 Dezibel. Als das Haus im Jahr 1990 gebaut worden war, galten dagegen noch 46 Dezibel als zulässig. Da bei der Modernisierung in den Estrich und damit ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen worden war, ging die Eigentümerin der daruntergelegenen Wohnung davon aus, die Nachbarn hätten ihr Interesse an einem verbesserten Schallschutz berücksichtigen müssen.
Der BGH entschied allerdings nicht zugunsten der Klägerin. Die Bundesrichter urteilten: Wer in das Gemeinschaftseigentum – in diesem Falle den Estrich – eingreift, muss dafür sorgen, dass daraus kein Nachteil für die anderen Eigentümer entsteht. „Kein Nachteil“ bedeutet „keine Verschlechterung“ – daher war es nach Ansicht der Richter ausreichend, das Schallschutz-Niveau aus dem Baujahr des Hauses wiederherzustellen.
Verbesserter Schallschutz: nur, wenn Umbau einem Neubau gleichkommt
Eine Verbesserung des Schallschutzes auf den Standard, der im Jahr der Modernisierung galt, war also nicht nötig. Dabei machte der BGH allerdings eine grundsätzliche Einschränkung: Wenn die Eigentümer einen Umbau vornehmen, der einem Neubau gleichkommt, dann müssen sie auch die aktuell gültigen Grenzwerte beim Schallschutz einhalten. Ein solcher Fall wäre etwa gegeben, wenn durch einen Dachausbau eine neue Wohnung geschaffen würde.
Im vorliegenden Fall sah der BGH jedoch keinen so schwerwiegenden Eingriff in die Bausubstanz. Sie stuften die Modernisierung als typische Sanierungsmaßnahme ein, die der üblichen Instandsetzung der Wohnung diente – auch wenn die Arbeiten in den Estrich eingriffen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
Kritik und etwas Lob von Haus und Grund Düsseldorf für Koalitionsvertrag
Geplante Maßnahmen für Bauen und Wohnen werden Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf nicht lösen
Die Verhandler der Großen Koalition (GroKo) in Berlin haben die Eckpunkte für die Themen Bauen und Wohnen festgelegt. Insgesamt sind die bislang bekannt gewordenen Ergebnisse nicht geeignet, die Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf zu lösen. Insbesondere die Verschärfung der Mietpreisbremse dient als reine Symbolpolitik nicht dazu, zugunsten der Mieter etwas zu bewegen. „Das von der Politik verordnete Heilmittel Mietpreisbremse hat seine therapeutische Unwirksamkeit bereits flächendeckend bewiesen“, sagt Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf. Dass die Koalition ein Vermieterstrafrecht für den Missbrauch einer Modernisierungsankündigung in das Mietrecht aufnehmen will, hält Fliescher in rechtlicher Hinsicht für systemwidrig und zudem für überflüssig. „Schließlich gibt es den Tatbestand des Betrugs bereits im Strafgesetzbuch“, so der Haus und Grund Vorstand.
Wie Fliescher die weiteren geplanten Maßnahmen der GroKo bewertet, lesen Sie auf der Website unter:
Urteil: Grundstückseigentümer haften nicht für herabfallende Walnüsse
Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Hauseigentümer nicht für Schäden durch Walnussbäume haften, welche über die Grundstücksgrenze des Nachbarn ragen. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.
Frankfurt am Main. Das Amtsgericht hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Grundstückseigentümer für Schäden an einem Fahrzeug haftet, welche durch herabfallende Walnüsse verursacht wurden. Im konkreten Fall ragten die Äste eines Walnussbaumes 1,5 m auf ein Nachbargrundstück, auf dem der Kläger seinen PKW abgestellt hatte. Der Beklagte hatte diesen Walnussbaum regelmäßig zurückgeschnitten. Der Kläger behauptet, dass durch starke Winde mehrere mit Walnüssen und mit Nüssen behangene Äste von dem Walnussbaum des Beklagten auf das Klägerfahrzeug gefallen seien und dabei mehrere Dellen am Gehäuse, der Motorhaube und dem Dach verursacht hätten. Insgesamt sei ein Sachschaden von ca. 3.000 € entstanden. Der Kläger war der Ansicht, dass der Beklagte dafür sorgen müsse, dass von dem Walnussbaum keine Gefahren ausgehen.
Kein Schadenersatz bei allgemeinem Lebensrisiko
Das Gericht folgte dieser Einschätzung nicht. Es entschied (Urteil vom 10.11.2017, Az.: 32 C 365/17), dass der Kläger im Herbst bei einem Walnussbaum mit dem Herabfallen von Nüssen rechnen musste, denn dies ist eine natürliche Gegebenheit. Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank gewesen sei, habe es nicht gegeben. Grundsätzlich sei es auch im Interesse der Allgemeinheit wünschenswert, dass in Städten Nussbäume vorhanden seien; daher müssen die Verkehrsteilnehmer im Herbst damit rechnen, dass Walnussbäume ihre Nüsse verlieren. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
Fahrrad in der Wohnung: Darf die Hausordnung das verbieten?
Wenn ein Wohnungseigentümer sein Fahrrad mit in die Wohnung nimmt, kann der Transport im Treppenhaus leicht seine Spuren hinterlassen. Dreck oder gar Beschädigungen an Treppenhaus oder Aufzug sind durchaus möglich – schließlich sind Fahrräder relativ sperrig. Darf eine Eigentümergemeinschaft es deswegen verbieten, dass Fährräder mit in die Wohnung genommen werden?
München. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann in ihre Hausordnung eine Klausel aufnehmen, die es den Eigentümern verbietet, Fahrräder mit in die Wohnung zu nehmen. Eine solche Regelung liegt innerhalb des Ermessensspielraumes, den die Eigentümergemeinschaft hat. Zu dieser Einschätzung ist zumindest das Landgericht München gelangt (Urteil vom 23.11.2017, Az.: 6 S 3100/17 WEG).
Auslöser des Rechtsstreits: In einem Haus mit Eigentumswohnungen waren Aufzug und Treppenhaus verschmutzt und beschädigt worden. Als Ursache machten die Eigentümer den Transport von Fahrrädern aus. Sie wollten Abhilfe schaffen und beschlossen mehrheitlich in der Eigentümerversammlung eine Anpassung der Hausordnung. Hier wurde ein Passus eingefügt, der das Abstellen von Fahrrädern ausdrücklich in den gemeinschaftlichen Fahrradräumen, den privaten Kellerräumen und auf den Stellplätzen in der Tiefgarage erlaubte. Einen Transport in die Wohnung schloss die Regelung dagegen ausdrücklich aus.
Eigentümer will teures Fahrrad in seiner Wohnung unterstellen
Einem der Eigentümer passte das allerdings nicht: Er wollte sein 3.000 Euro teures Luxus-Fahrrad nicht im gemeinschaftlichen Fahrradkeller abstellen, weil es hier bereits Diebstähle gegeben hätte. Der Fahrradfreund wollte sein teures Velo deswegen mit in die Wohnung nehmen und argumentierte, der Transport dorthin müsse ihm zugestanden werden. Wer einen Kinderwagen oder Rollstuhl benutzt, dürfe den schließlich auch mit in die Wohnung nehmen. Mit dieser Argumentation zog der Eigentümer gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vor Gericht.
Das Landgericht München folgte der Argumentation des Wohnungseigentümers allerdings nicht. Es ist nach Auffassung des Gerichts kein wesentlicher Teil der Nutzung einer Wohnung, Fahrräder dort einzustellen. Daher schränkt die getroffene Regelung in der Hausordnung die Eigentümer nicht unzulässig stark in der Nutzung ihres Eigentums ein.
Fahrradverbot im Treppenhaus: Fahrradfahrer nicht diskriminiert
Das Gericht befand außerdem: Die Regelung diskriminiert Fahrradbesitzer nicht gegenüber Bewohnern, die etwa einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl mit in die Wohnung nehmen. Ein Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator sei für den Nutzer nötig, um die Wohnung erreichen zu können und ein Rollstuhl werde auch in der Wohnung von seinem Nutzer gebraucht. Aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz folge deswegen zwingend, dass diese Gegenstände mit in die Wohnung genommen werden dürfen – obwohl sie ähnliche Verschmutzungen im Treppenhaus hinterlassen können wie ein Fahrrad.
Auch die Hochwertigkeit des Fahrrades ließen die Richter nicht als Argument für eine Aufbewahrung in der Wohnung gelten. Der Radfahrer könnte das Velo im Fahrradkeller schließlich so gegen Diebstahl sichern, wie er es für nötig hält. Außerdem ist es nach Auffassung des Münchner Gerichts nicht unverhältnismäßig, dass die Eigentümer den Fahrradtransport komplett untersagen. Auch ein Transport mit Schutzfolien müsse nicht erlaubt werden, weil das Verbot nicht nur gegen Verschmutzung, sondern auch gegen Beschädigungen gerichtet ist, schreibt das Gericht.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst
Fristlose Kündigung kann nur vollständige Mietnachzahlung verhindern
In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden (AZ VIII ZR 193/16).
Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Räumung ihrer Wohnung gefordert, da sie der Mieterin wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt hatte. Die Mieterin hatte mehrere ungerechtfertigte Mietminderungen vorgenommen und zahlte auch nach fristloser Kündigung die Rückstände nicht.
Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterin war mit mehr als einer Monatsmiete Im Rückstand und die fristlose Kündigung damit gerechtfertigt. Auch die Mietminderungen konnten die Kündigung nicht verhindern, da die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich für die Beurteilung ist.
Hausverkauf: Versteckte Sachmängel müssen angegeben werden
Wie der LBS-Infodienst Recht und Steuern aktuell mitteilt, müssen Immobilienverkäufer Interessenten über Mängel informieren, die augenscheinlich nicht zu erkennen sind. Hierzu gehört auch der akute Befall eines Hauses durch Marder. Liegt der Sachschaden bereits länger zurück, muss dies allerdings nicht mehr erwähnt werden.
Wie ein Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfahren musste, stellte sich nach Vertragsabschluss heraus, dass ein Jahr vor Verkauf Sachschäden durch Marder entstanden waren. Der Käufer forderte vor Gericht eine Summe von 20.000 Euro, um den Schaden nachträglich beheben lassen zu können.
Das Oberlandesgericht Hamm stimmte zu, dass ein verheimlichter Sachmangel beispielsweise durch Marderbefall Schadensersatzforderungen durchaus begründen kann. Allerdings hatte es bereits sieben Jahre vorher einen Marderbefall an der gesamten Anlage gegeben, so dass Schutzmaßnahmen getroffen werden mussten. Den Verkäufern war in diesem Fall nicht mehr nachzuweisen, ob sie von dem ersten Befall gewusst haben.
Urteil: Fassadendämmung muss ein Konzept haben
Das Amtsgericht Charlottenburg entschied in einem aktuellen Urteil, dass ein Sanierungskonzept vorliegen muss, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Fassadendämmung vorgenommen werden soll (AZ 75 C 32/16).
Im vorliegenden Fall hatten WEG-Mitglieder per Stimmenmehrheit die Dämmung ihrer Gebäudefassade beschlossen und planten die Beauftragung eines Ingenieursbüros. Zwei Wohnungseigentümer klagten jedoch gegen den Beschluss und argumentierten, dass die Dämmung nicht ausreichend geplant worden sei. Es hätte ihrer Ansicht nach ein Energieberater hinzugezogen werden müssen, der alle Maßnahmen insbesondere mit Hinblick auf Geländer und Balkone vergleicht und zusammenführt.
Das Gericht gab nun aktuell den beiden Klägern recht. Da vorab kein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde, ist der WEG-Beschluss ungültig.
Urteil: Mietausfall-Haftung ist zeitlich begrenzt
Das Landesgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Mieter nur zeitlich begrenzt für Mietausfall aufkommen müssen, wenn der Mietvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt wurde (AZ 18 S 39/16).
Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihren Mietern aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt. Nach einer anschließenden Räumungsklage übergaben die Mieter die Wohnung, doch erst 6 Monate später war diese neu vermietet. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für den Mietausfall, da dieser ihrer Meinung nach auf das Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sei. Die Mieter wehrten sich gegen diesen Vorwurf.
Das Gericht entschied nun zugunsten der Mieter. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Mieter lediglich für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende sie selbst hätten kündigen können. Dem Anspruch auf Mietausfall-Zahlungen wurde demnach nicht stattgegeben.
Urteil: Schadensersatzanspruch bei Eigenbedarfskündigung kann verjähren
Innerhalb von drei Jahren kann ein Mieter Schadensersatz beantragen, wenn er aufgrund von vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste. Wartet er zu lange, verjährt die Frist, die am Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (AZ 8 C 6/16).
Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen würde. Als der Mieter zunächst nicht ausziehen wollte, erwirkte sie eine Räumungsklage. Die Mieter weigerte sich, zog aber dennoch aus. Als die Räumungsklage anschließend abgewiesen wurde, verlangte der Mieter Schadensersatz, da er eine teurere Wohnung beziehen musste und Umzugskosten von 6.800 Euro entstanden sind. Er argumentierte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und auch keine Alternativwohnung zur Verfügung gestellt worden war.
Die Klage auf Schadensersatz hatte jedoch keinen Erfolg, entschied das Amtsgericht Mannheim. Spätestens mit dem Auszug des Mieters war der Anspruch auf Schadensersatz entstanden und die Frist demnach bereits im Jahr 2012 abgelaufen.
Immer wieder eine Idee persönlicher
VIVUS Immobilien / Inh. Caroline Langenbach
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