Wer auf eigene Faust saniert, muss die Kosten tragen

Wer auf eigene Faust saniert, trägt auch dann die Kosten, wenn erstens eigentlich die Gemeinschaft zuständig gewesen wäre, zweitens die Maßnahme sowieso durchgeführt worden wäre und drittens der Eigentümer irrtümlicherweise davon ausging, dass er berechtigt sei. So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 254/17).

Der Fall

Ein Wohnungseigentümer tauschte 2005 seine einfach verglasten Holzfenster durch dreifachisolierverglaste Kunststofffenster auf eigene Kosten aus. So hatten es bereits viele Wohnungseigentümer der Anlage vor ihm getan in der Annahme, dass sie nach der Teilungserklärung zuständig seien und auch die Kosten selbst tragen müssten. Im Jahr 2012 entschied der BGH jedoch zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung, dass diese anders zu interpretieren sei: Der Austausch der Fenster sei unter dieser Auslegung schon immer Aufgabe der Gemeinschaft gewesen. Der nun betroffene Wohnungseigentümer verlangte daraufhin von der Gemeinschaft Rückzahlung der durch ihn aufgewandten Kosten.

Der BGH

Der Bundesgerichtshof erläuterte, dass Fenster nebst Rahmen nach ständiger Rechtsprechung zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Dies bedeute, dass grundsätzlich die Gemeinschaft für einen Austausch zuständig sei und auch die damit verbundenen Kosten zu tragen habe. Weichen Wohnungseigentümer per Vereinbarung davon ab, müssen sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Die konkrete Teilungserklärung enthalte jedoch keine vom Gesetz abweichende Regelung, so dass die Gemeinschaft zuständig sei. Trotzdem könne der klagende Eigentümer keine Erstattung der Kosten verlangen.

Der BGH hat bereits in älteren Urteilen entschieden, dass einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vornimmt, grundsätzlich kein Ersatzanspruch zusteht. Bislang wurde von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht: Ein Ersatzanspruch kam zumindest dann in Betracht, wenn die durch den Wohnungseigentümer vorgenommene Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, die übrigen Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung also nicht anders hätten entscheiden können.

Diese Rechtsauffassung gibt der BGH mit seinem aktuellen Urteil auf. Gegen eine solche Ausnahme sprächen bereits die dadurch entstehenden Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten. Zudem bleibe den Wohnungseigentümern immer ein Gestaltungsspielraum, der ihnen durch eine eigenmächtige Entscheidung eines Einzelnen genommen würde. Insbesondere sei es Sache aller Wohnungseigentümer zu entscheiden, ob eine Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Maßnahmen ausgeführt oder welche Handwerker beauftragt werden.

Auch die Tatsache, dass der handelnde Eigentümer irrtümlich, nämlich aufgrund fehlerhaft ausgelegter Teilungserklärung, davon ausging, er wäre für den Austausch zuständig, steht der Auffassung nicht entgegen. Zwar bestand für ihn aufgrund des Irrtums kein Anlass, die übrigen Wohnungseigentümer mit der Sache zu befassen. Ein Kostenausgleich liefe jedoch den schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zuwider, die ihre private Finanzplanung nicht darauf einrichten müssen, dass sie für bereits in der Vergangenheit liegende, abgeschlossene und nicht beschlossene Maßnahmen einstehen müssen. Zudem sei es tatsächlich in der Praxis nur schwer abgrenzbar, wann ein irrtümliches Handeln und wann ein eigenmächtiges Vorgehen vorliege.

Obwohl im konkreten Fall eine Abgrenzung unproblematisch möglich sei, könne keine andere Bewertung erfolgen. Eine Ausnahme für „eindeutige“ Irrtumsfälle würde nämlich zu erneuten Abgrenzungsschwierigkeiten und Rechtsunsicherheiten führen.


Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

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